O que um estrangeiro precisa de saber antes de comprar um imóvel em Phuket

Na sociedade, consolidou-se a imagem do imóvel como um valor eterno no qual se pode investir sem erro. Acredita-se que concreto e tijolo sempre trazem lucro, e metros quadrados protegem melhor contra a inflação do que o ouro. No entanto, os mitos sobre investimentos em imóveis criam uma falsa confiança e distorcem a percepção dos riscos. Para investir de forma inteligente, é necessário desmascarar e reavaliar cada equívoco, especialmente nas condições do mercado moderno, onde esquemas clássicos estão cada vez mais falhando.

Mito nº 1. Imóveis sempre valorizam

Verdade: o aumento de preços na Tailândia é cíclico e especulativo, dependendo do fluxo turístico, da atividade de desenvolvimento e da demanda internacional. De 2015 a 2019, Pattaya e Phuket demonstraram crescimento de 7 a 10% ao ano. No entanto, a partir de 2020 – durante a pandemia – os preços de imóveis usados caíram 15-20%, especialmente no segmento de condomínios em áreas sem vista para o mar.

Razões para a volatilidade:

• Excesso de oferta em áreas turísticas;

• Expectativas exageradas de revenda “à prova de falhas”;

• Dependência da demanda estrangeira e de voos internacionais;

• Diminuição do interesse dos investidores chineses;

• Restrições à posse de terras por estrangeiros.

Na Tailândia, não se pode contar com um aumento constante no preço do imóvel. O mito do crescimento eterno do valor cria expectativas exageradas e leva a investimentos injustificados em imóveis, especialmente em projetos na fase de escavação.

Mito nº 2. Aluguel gera renda estável

Realidade: a renda de aluguel na Tailândia é altamente sazonal e depende da localização, tipo de propriedade e fluxo turístico. Na alta temporada (dezembro a março), propriedades em Phuket e Samui podem render até 7-9% ao ano, mas na baixa temporada (maio a setembro) podem ficar vazias por 3-5 meses.

Fatores de risco:

1. Paralisação devido à temporada de chuvas;

2. Restrições do Airbnb em algumas províncias;

3. Cancelamentos frequentes de reservas;

4. Desgaste da propriedade e necessidade de limpeza mensal;

5. Alta concorrência no segmento de condomínios econômicos.

Exemplo: Um apartamento de 32 m² em Kata Beach, Phuket, por $120.000, pode gerar até $7.000 brutos por ano. Mas após deduções:

• 30% de comissão de agência para aluguel de curto prazo;

• $600-800 em serviços (lavanderia, limpeza, wifi, check-in/out);

• $1.200 em renovações anuais de móveis/pequenos reparos;

• $400 em impostos (total municipal e condomínio);

Rendimento final: 3,8-4,5% ao ano, se não houver períodos de vacância. A ilusão de estabilidade cria uma falsa imagem de rentabilidade para o investidor, sendo considerado um dos mitos sobre investimentos em imóveis.

Mito nº 3. Longo prazo é seguro

Verdade: possuir imóveis na Tailândia envolve nuances jurídicas, especialmente para estrangeiros. O esquema mais comum é o leasehold (arrendamento por 30 anos) com opção de renovação. Os direitos reais de propriedade (freehold) estão disponíveis apenas em projetos limitados e apenas para apartamentos (não para terrenos).

O que é importante considerar:

• Propriedade de terras por estrangeiros é proibida;

• Projetos podem não obter renovação do arrendamento após 30 anos;

• Alguns desenvolvedores desaparecem após a conclusão da construção, deixando problemas de gestão;

• Impossibilidade de alugar via Booking.com ou Airbnb sem permissões especiais.

Manter um imóvel por 10-20 anos só faz sentido com uma estratégia clara de operação, compreensão da forma de posse e reserva para manutenção.

Mito nº 4. Investir em imóveis comerciais gera mais lucro

Acredita-se que escritórios, armazéns e espaços comerciais sejam mais rentáveis do que residências. Na prática, o imóvel comercial requer mais controle e é altamente sensível a crises econômicas. Após a pandemia, mais de 30% dos escritórios em Moscou mudaram para um formato de aluguel flexível ou permaneceram vazios. Os centros comerciais nas regiões estão perdendo inquilinos, e os clusters empresariais exigem modernização constante.

O imóvel comercial gera prejuízos se:

• O inquilino encerra as atividades;
• O formato de locação torna-se obsoleto (por exemplo, call centers ou mini-escritórios);
• As férias locatícias se prolongam por meses;
• Os custos de reparo excedem a receita mensal;
• Mudanças regulatórias proíbem determinadas atividades.

Os mitos sobre investimentos em imóveis no segmento comercial criam expectativas exageradas de rentabilidade, ignorando a necessidade de experiência e gestão.

Mito nº 5. Quanto mais barato, melhor

Imóveis baratos parecem atraentes: baixos custos iniciais, rápida recuperação do investimento. No entanto, na maioria dos casos, o baixo preço significa baixa qualidade de localização. Em cidades metropolitanas, imóveis em áreas residenciais nos subúrbios podem custar 2-3 vezes menos do que no centro, mas permanecer vazios por meses.

Riscos de imóveis baratos:

1. Dificuldade de revenda.
2. Falta de infraestrutura.
3. Alta criminalidade na região.
4. Acesso de transporte inconveniente.
5. Infraestrutura técnica deficiente (encanamento, fiação, falta de elevadores).

A economia na entrada muitas vezes se transforma em despesas constantes para manutenção ou tentativas de “reparar mais caro”.

Mito nº 6. Hipoteca sempre aumenta a rentabilidade

Para estrangeiros, a hipoteca na Tailândia é praticamente inacessível sem visto de residência permanente ou permissão de trabalho. Mesmo com uma conta bancária, a taxa é de 7% ao ano, prazo de até 10 anos e entrada mínima de 50%.

Opções:

1. Compra com parcelamento do construtor (normalmente até 24 meses, sem juros).

2. Uso de crédito em seu país e transferência de fundos para a Tailândia.

3. Compra por meio de uma empresa tailandesa – um esquema complexo, associado a riscos e custos legais.

A alavancagem hipotecária na Tailândia é uma exceção, e a estratégia de “empréstimo para aluguel” quase não é aplicável aqui.

Parâmetros reais de negociações bem-sucedidas: desmistificando os investimentos imobiliários

Para evitar armadilhas, é necessário substituir suposições intuitivas por análises concretas. O investidor forma a rentabilidade considerando todos os componentes:

• Preço inicial por m²;
• Rendimento médio com aluguel de longo prazo – 3,5% na capital e 5,7% nas regiões;
• Tempo de retorno do apartamento – de 17 a 23 anos com ocupação estável;
• Imposto sobre renda de aluguel;
• Custos de reparo;
• Custos de manutenção – cerca de 5% da receita anual.

Os mitos sobre investimentos imobiliários desaparecem quando são substituídos por cálculos frios, métricas reais e pensamento crítico.

Verificação pela realidade – o principal filtro do investidor

Uma abordagem inteligente para o mercado imobiliário começa não com a crença em lucros garantidos, mas com uma auditoria completa das condições, localização, rentabilidade e risco. Cada propriedade requer cálculos, planejamento cenário, avaliação de liquidez, análise de ofertas vizinhas. Convicções superficiais e mitos sobre investimentos imobiliários levam a erros que custam caro. Aquele que não idealiza metros quadrados, mas os gerencia como um ativo, vivo, exigindo atenção, investimentos e ajuste de estratégia, é quem vence.

A reavaliação das estratégias financeiras, as tendências migratórias e o aumento do interesse na região asiática estão levando a uma revisão de prioridades – cada vez mais surge a questão de por que comprar imóveis no exterior.

Em 2025, a Tailândia se tornou um dos principais destinos para investidores em busca de renda estável, potencial de mudança e instrumentos de imigração flexíveis. O crescente fluxo de expatriados, aluguéis ativos em zonas turísticas, preços acessíveis e legislação flexível tornam o mercado especialmente promissor.

Por que comprar imóveis no exterior: vantagens da Tailândia

Diante da política instável na Europa e da situação econômica incerta nos países ocidentais, a Tailândia oferece uma combinação única de fatores que permitem proteger e aumentar o capital. A questão de por que comprar imóveis no exterior, no caso da Tailândia, tem uma resposta clara: é vantajoso, simples e com alto potencial de crescimento. A demanda por aluguéis de curto e longo prazo, a isenção de imposto sobre ganhos de capital na revenda, os programas de visto flexíveis e o desenvolvimento ativo da infraestrutura tornam o país cada vez mais atraente.

Um interesse especial pela propriedade é demonstrado por cidadãos que desejam combinar negócios, lazer e investimentos. Além da renda regular, a propriedade na Tailândia serve como ponto de entrada para o sudeste asiático tanto economicamente quanto pessoalmente.

Fatores que tornam o mercado imobiliário da Tailândia estável e interessante

Ao considerar onde investir em imóveis no exterior em 2025, os investidores estão cada vez mais olhando para a região asiática. A Tailândia oferece preços competitivos e um sistema de aquisição simples. Embora a propriedade plena para estrangeiros seja possível apenas em apartamentos, o acesso à compra de imóveis no exterior em condomínios oferece uma ampla gama de opções para investimentos privados.

Uma vantagem adicional é a demanda estável por aluguéis em Bangkok, Pattaya, Phuket e Chiang Mai. A alta temporada dura 7-8 meses, e a demanda de nômades digitais, famílias e aposentados aumenta a cada ano. Tudo isso garante rentabilidade e retorno do investimento dentro de 7-10 anos.

Quando considerar a compra: cenários-chave

Existem vários cenários práticos em que a resposta à pergunta de por que comprar imóveis no exterior na Tailândia se torna óbvia:

• desejo de criar uma fonte de renda passiva por meio de aluguéis de curto ou longo prazo;
• preparação para a migração, incluindo soluções de visto com base em programas de pensão, investimento e educação;
• mudança da família com foco em educação internacional disponível na Tailândia;
• diversificação de ativos para proteção contra riscos cambiais e políticos;
• registro da propriedade em uma empresa com subsequente obtenção de residência por investimento em imóveis.

Um sistema bancário desenvolvido, facilidade de transações em dólares, presença de especialistas em imóveis que falam inglês tornam o processo confortável.

Opções de investimento: de apartamentos a projetos comerciais

Dentro da estratégia de diversificação de investimentos, é importante escolher o segmento corretamente. Dependendo dos objetivos, você pode considerar:

• complexos residenciais no centro de Bangkok com alto retorno de aluguel;
• apartamentos na costa com renda garantida do aluguel turístico;
• compra de imóveis comerciais, incluindo cafés, salões de spa, lojas e colivings;
• investimentos em projetos em andamento com o objetivo de revenda rápida após aumento de valor;
• propriedades próximas a universidades internacionais, procuradas por estudantes e professores.

Baixo imposto sobre propriedade, ausência de dupla tributação com vários países e mercado interno em crescimento tornam esses investimentos sustentáveis.

Investimentos vantajosos em imóveis: migração, filhos, saúde, finanças

Por que comprar imóveis no exterior é claramente demonstrado pelo exemplo da Tailândia, que oferece condições únicas para aqueles que planejam se mudar com a família. O alto nível de assistência médica, acesso a escolas internacionais, educação de qualidade e ambiente de vida confortável tornam o país atraente para residência permanente. Possuir imóveis aumenta as chances de aprovação de vistos, acelera o processo de obtenção de autorizações e facilita a migração.

Além disso, o setor de saúde está se desenvolvendo ativamente no país, e estrangeiros podem obter um seguro de saúde que cobre totalmente as despesas. Especialmente relevante para pessoas com mais de 50 anos interessadas em um programa de pensão vinculado à propriedade.

O que considerar antes da compra: características e nuances

Antes de fechar o negócio, é necessário analisar:

• aspectos legais da propriedade, incluindo formas de registro (em nome de pessoa física ou através de empresa);
• restrições para estrangeiros – possibilidade de compra apenas dentro de 49% da área de um complexo residencial;
• riscos relacionados aos desenvolvedores – é importante escolher construtores confiáveis;
• necessidade de transferência de fundos para a Tailândia em moeda estrangeira, com subsequente registro em uma conta de não residente;
• necessidade de celebrar um contrato com uma empresa de gestão ao alugar a propriedade.

Uma abordagem bem pensada reduz os riscos e permite maximizar o potencial dos investimentos.

Conclusão

As realidades econômicas modernas e as mudanças na agenda global estão convencendo da necessidade de revisar estratégias de investimento. Nesse contexto, torna-se evidente por que comprar imóveis no exterior – especialmente no sudeste asiático.

A Tailândia oferece retorno estável, perspectivas de visto, legislação flexível, acesso a níveis internacionais de saúde e educação, e a possibilidade de migração a longo prazo. Tudo isso torna o mercado imobiliário não apenas um local de investimento, mas a base para um novo estilo de vida e um futuro financeiro seguro!