La propiedad tailandesa como fuente de ingresos pasivos en 2025

Tailandia atrae desde hace tiempo a inversores extranjeros interesados en comprar pisos, chalés y otras propiedades. Las razones son obvias: precios asequibles, un mercado en crecimiento y la posibilidad de obtener ingresos pasivos. Sin embargo, los impuestos que gravan la compra de propiedades en Tailandia pueden sorprender a muchos compradores. A diferencia de Europa y EE.UU., aquí el sistema fiscal presenta una serie de matices, y los tipos varían según el tipo de propiedad y las condiciones de la transacción. Nuestro artículo le ayudará a entender la estructura fiscal para evitar costes inesperados y calcular su presupuesto.

Principales obligaciones fiscales al comprar una propiedad en Tailandia

Al finalizar la transacción hay que pagar una serie de impuestos y tasas. El importe varía en función del tipo de propiedad, el valor de la vivienda y la condición del vendedor.

Además de los impuestos, el comprador de bienes inmuebles se enfrenta a costes adicionales, que es importante conocer de antemano. Las tasas durante la compra de una propiedad en Tailandia incluyen:

1. Servicios jurídicos. El coste medio de los servicios jurídicos oscila entre 20.000 y 50.000 baht. El especialista comprueba la limpieza de la transacción, prepara el contrato y acompaña el registro de la propiedad.
2. Comisión del agente. En Tailandia, la tasa estándar de comisión de agencia es del 3-5% del valor de la propiedad.
3. Traducción y certificación notarial de documentos. Todas las transacciones se realizan en tailandés, por lo que se requieren traducciones oficiales.

Teniendo en cuenta estos costes, el inversor podrá hacer un presupuesto inteligente y evitar costes inesperados.

¿Qué impuestos son más elevados?

Al comprar una propiedad en Tailandia, los inversores extranjeros tienen que elegir entre la propiedad absoluta y la absoluta. Ambas opciones tienen sus propias peculiaridades e implicaciones fiscales, que es importante tener en cuenta antes de comprometerse en una transacción.

Pleno dominio: plena propiedad y carga fiscal

La opción preferida por los inversores es la propiedad absoluta, ya que otorga la plena titularidad del inmueble y la posibilidad de disponer de él sin restricciones. La carga fiscal de la compra de propiedad de dominio absoluto incluye criterios:

1. Tasa de transferencia – 2% del valor catastral de la propiedad. La paga el comprador, pero en la práctica las partes pueden acordar compartir los gastos.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – 0,5% del importe especificado en el contrato de compraventa de la propiedad.
3. Impuesto específico sobre actividades económicas (SBT) – 3,3%, si la propiedad se vende en los cinco años siguientes a su compra.

El impuesto sobre la renta se calcula individualmente en función de la diferencia entre el precio de compra y el de venta. El formato de propiedad es conveniente porque elimina la necesidad de renovar el contrato y las cuotas anuales adicionales. Pero al revender, hay que tener en cuenta los impuestos sobre los ingresos de la reventa.

Arrendamiento: arrendamiento de más de 30 años y matices fiscales

Arrendamiento a largo plazo de terrenos o bienes inmuebles por un plazo de 30 años con posibilidad de prórroga de hasta 90 años. Este formato es el más habitual para los compradores extranjeros, ya que en Tailandia los extranjeros no pueden poseer terrenos.

La carga fiscal es diferente cuando se adquiere una propiedad en régimen de lisholding:

1. Impuesto de alquiler: se paga anualmente y se calcula individualmente en función de las condiciones del contrato y del valor del alquiler.
2. Impuesto de Transferencia de Arrendamiento – 1,1% basado en el alquiler durante todo el plazo (30 años).
3. Impuesto sobre la Renta de las Ventas: se aplica a la reventa de derechos de arrendamiento, pero suele ser inferior al de la propiedad absoluta.

La principal ventaja de un lishold es la menor carga fiscal inicial en el momento de la compra, pero la necesidad de realizar pagos fiscales anuales y la dificultad para renovar los contratos de arrendamiento pueden suponer una seria desventaja para las inversiones inmobiliarias a largo plazo.

¿Qué es más favorable: la propiedad absoluta o la propiedad exclusiva?

La elección depende de los objetivos del inversor:

• La propiedad absoluta es adecuada para quienes consideran el inmueble un activo a largo plazo y tienen previsto vivir en él o transmitirlo por herencia;
• lishold es la opción más elegida por los inversores interesados en alquilar un inmueble, ya que los costes iniciales son menores, pero en el futuro puede haber dificultades para prorrogar el contrato.

Aunque la propiedad absoluta conlleva impuestos más elevados en la fase de compra, exime al propietario del pago de alquileres anuales. Arrendamiento: requiere menos inversión al principio, pero conlleva una carga fiscal continua.

A la hora de elegir un formato de propiedad, es importante tener en cuenta no sólo los impuestos actuales sobre la compra de una propiedad en Tailandia, sino también los costes futuros de mantenimiento de la misma.

Qué impuestos paga un propietario en Tailandia

Una vez adquirida la propiedad, el propietario debe pagar los impuestos anuales sobre la vivienda secundaria en Tailandia y sufragar los gastos de mantenimiento de los servicios públicos. Los principales gastos incluyen:

1. Impuesto anual. Para los inmuebles residenciales, el tipo es del 0,3-0,7% del valor catastral.
2. Facturas de servicios públicos. Coste medio de la electricidad: 4-6 baht por kW; agua: 20-30 baht por metro cúbico.
3. Mantenimiento de la vivienda. Si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal, el propietario tiene que pagar a la empresa gestora, la limpieza, la seguridad y las reparaciones de la infraestructura. El coste medio del mantenimiento de un condominio es de 40-80 baht por metro cuadrado al mes.

Conclusión

Comprar una propiedad en Tailandia puede ser una inversión rentable, pero es importante tener en cuenta los impuestos de compra y los costes adicionales. Un presupuesto adecuado puede ayudarle a evitar sorpresas financieras.

Antes de comprar, debería:

• Examinar la carga fiscal en función del tipo de propiedad.
• calcular el coste anual del mantenimiento de la vivienda.
• consulta a un abogado y comprueba todas las condiciones del acuerdo.

Tailandia sigue siendo un mercado atractivo para los inversores y conocer los entresijos de la fiscalidad le permitirá tomar una decisión con conocimiento de causa.

Comprar una propiedad en un país extranjero parece desalentador, pero no lo es tanto como parece a primera vista. Muchos compradores potenciales se enfrentan a toda una serie de preguntas cuando empiezan a resolver cómo comprar un piso en Tailandia: desde aspectos legales poco claros hasta encontrar socios fiables. El principal problema es la falta de información y la aterradora imprevisibilidad de los matices jurídicos asiáticos. Afortunadamente, es posible entender cómo funciona todo, y le contaremos en detalle cómo evitar errores y hacer que el proceso sea lo más transparente posible.

Particularidades jurídicas de la compra de un piso en Tailandia: ¿cómo funciona la propiedad para los extranjeros?

Los extranjeros no pueden poseer directamente terrenos en Tailandia, pero un piso es harina de otro costal. La ley permite poseer un piso en un complejo si al menos el 51% es propiedad de tailandeses. Hay dos formas:

1. La propiedad absoluta es la opción más atractiva para los extranjeros, ya que les permite obtener la plena propiedad del piso. La persona se convierte en propietaria y registra los derechos en el Departamento de Tierras, lo que le da garantías durante un largo periodo de tiempo.
2. Arrendamiento: arrendamiento a largo plazo, normalmente por 30 años con opción de renovación por otros 30+30 años. Esta opción es adecuada para quienes planean vivir en Tailandia pero no quieren hacer una inversión a largo plazo.

Para adquirir una propiedad aquí, deberá tener en cuenta todas las restricciones legales y analizar detenidamente las condiciones de propiedad.

Documentos necesarios para la compra y etapas del registro de la propiedad en Tailandia

Para comprar un piso en Tailandia, tendrá que seguir varios pasos y preparar un determinado paquete de documentos. No es un proceso difícil si entiendes lo que te espera. Entonces, ¿qué documentos tengo que preparar?

1. Pasaporte: acredita su identidad y confirma su derecho a comprar.
2. El contrato de compraventa es el documento principal que fija todos los términos y condiciones de la transacción.
3. Confirmación de transferencia de fondos: necesaria para confirmar que se ha recibido dinero en Tailandia en forma de moneda extranjera.
4. El Certificado de Título (Chanote) es el documento más importante que certifica los derechos sobre bienes inmuebles.

Los pasos incluyen la firma de un contrato preliminar, el pago de un depósito, la transferencia de fondos a la cuenta del vendedor, la firma de un contrato de venta y el registro de los derechos en el Departamento de Tierras. El proceso de adquisición de un objeto puede organizarse con bastante rapidez y transparencia.

Precios de pisos en Tailandia: ¿cómo no dejarse engañar?

En zonas turísticas populares, como Phuket o Pattaya, los precios empiezan entre 2,5 y 5 millones de baht por un apartamento pequeño. En Bangkok, los precios de los pisos en los distritos centrales pueden alcanzar los 10-15 millones de baht y más. Pero, ¿cómo saber si un piso vale lo que cuesta?

Es importante recordar: si el precio parece demasiado bajo, puede ser señal de problemas con los documentos o defectos ocultos. Siempre es aconsejable comprobar la situación legal de los metros cuadrados y pedir un Chanote -certificado de propiedad-. Es la única forma de asegurarse de que la propiedad vale realmente el dinero declarado y de que la transacción es segura.

¿Cómo elegir un piso en Tailandia para vivir o alquilar?

La elección depende de muchos factores: ubicación, infraestructuras, vistas desde la ventana, proximidad al mar o a los principales nudos de transporte. Si el objetivo es comprar un piso en Tailandia para su propia residencia, elija un barrio con infraestructura desarrollada, donde hay tiendas, escuelas, parques. Buenas opciones: Sukhumvit o Sathon, donde todo está a un paso.

Si va a comprar un piso en alquiler, debe tener en cuenta el atractivo turístico de la zona. Phuket y Pattaya son ideales para ello debido a la gran afluencia de turistas durante todo el año. La gestión inmobiliaria también es un aspecto importante: muchos propietarios prefieren contratar a una empresa de gestión inmobiliaria para que vigile el estado del inmueble y garantice una entrega sin problemas.

Impuestos sobre la propiedad e hipotecas en Tailandia: ¿qué hay que saber?

El sistema fiscal puede parecer complicado, pero en realidad todo es bastante transparente. Cuando se compra una propiedad, hay que pagar un impuesto de registro, que es el 2% del valor de la propiedad. También hay un impuesto de transmisiones patrimoniales (normalmente el 1%) y el impuesto de actos jurídicos documentados, que es del 0,5%. Si decide comprar un piso en Tailandia con fines comerciales, pagará un impuesto especial sobre actividades económicas, que asciende al 3,3%.

Puede optimizar sus gastos fiscales si acuerda de antemano con el vendedor repartirse los gastos. En Tailandia, es práctica habitual que el vendedor y el comprador dividan los impuestos a la mitad, lo que hace que el trato sea favorable para ambas partes.

Hipotecas inmobiliarias en Tailandia: consejos de financiación

Conseguir una hipoteca para un extranjero aquí no es fácil, pero es posible. Algunos bancos, como Bangkok Bank o UOB, ofrecen programas hipotecarios para no residentes. La principal condición es disponer de ingresos, que pueden confirmarse, así como un pago inicial del 30% al 50% del valor del piso. Los tipos de interés oscilan entre el 5% y el 7% anual, según las condiciones del contrato y el historial crediticio del prestatario.

Consejo: antes de ir al banco, es mejor dejarse asesorar previamente por un especialista que le dirá qué documentos son necesarios y cómo aumentar las posibilidades de que le aprueben la hipoteca. Así evitará sorpresas desagradables y ahorrará tiempo.

Conclusión y algunos consejos prácticos

La decisión de comprar un piso en Tailandia es una verdadera oportunidad para quienes sueñan con tener su propio rincón junto al mar o quieren hacer una inversión rentable. Es importante estudiar todos los aspectos legales, preparar los documentos, evaluar correctamente el valor de la vivienda y tener en cuenta las obligaciones fiscales. Siguiendo estas recomendaciones, la compra será un proceso agradable y seguro.

Recuerde que el estudio competente de todas las etapas de la transacción y una cuidadosa atención a los detalles – la clave para una compra exitosa. No tenga miedo de buscar asesoramiento y aprovechar todas las oportunidades para hacer realidad su sueño.