Principales mitos sobre la inversión en bienes raíces

En la sociedad se ha arraigado la imagen de la propiedad inmobiliaria como un valor eterno en el que se puede invertir sin errores. Se considera que el hormigón y el ladrillo siempre generan beneficios, y los metros cuadrados protegen mejor contra la inflación que el oro. Sin embargo, los mitos sobre las inversiones inmobiliarias crean una falsa confianza y distorsionan la percepción de los riesgos. Para invertir de manera inteligente, es necesario desenmascarar y reconsiderar cada error, especialmente en las condiciones del mercado actual, donde los esquemas clásicos fallan cada vez más.

Mito n.º 1. La propiedad inmobiliaria siempre aumenta de valor

Verdad: el aumento de los precios en Tailandia tiene un carácter cíclico y especulativo, dependiendo del flujo turístico, la actividad de los desarrolladores y la demanda internacional. En los años 2015-2019, Pattaya y Phuket mostraron un crecimiento del 7-10% anual. Sin embargo, ya en 2020, durante la pandemia, los precios de las propiedades de segunda mano cayeron un 15-20%, especialmente en el segmento de condominios en áreas sin acceso al mar.

Causas de la volatilidad:

• Exceso de oferta en zonas turísticas;

• Expectativas exageradas de una reventa «sin pérdidas»;

• Dependencia de la demanda extranjera y los vuelos;

• Disminución del interés de los inversores chinos;

• Restricciones sobre la propiedad de tierras por extranjeros.

En Tailandia no se puede contar con un aumento constante en el precio de la propiedad. El mito del crecimiento eterno del valor crea expectativas exageradas y conduce a inversiones injustificadas en bienes raíces, especialmente en proyectos en la etapa de excavación.

Mito n.º 2. El alquiler genera ingresos estables

Realidad: los ingresos por alquiler en Tailandia están sujetos a una fuerte estacionalidad y dependen de la ubicación, el tipo de propiedad y el flujo turístico. En la temporada alta (diciembre-marzo), las propiedades en Phuket y Samui pueden generar hasta un 7-9% anual, pero en la temporada baja (mayo-septiembre) pueden permanecer vacías durante 3-5 meses.

Factores de riesgo:

1. Inactividad debido a la temporada de lluvias;

2. Limitaciones de Airbnb en algunas provincias;

3. Cancelaciones frecuentes de reservas;

4. Desgaste de la propiedad y necesidad de limpieza mensual;

5. Alta competencia en el segmento de condominios económicos.

Ejemplo: Un apartamento de 32 m² en la zona de Kata Beach en Phuket con un precio de $120,000 genera hasta $7,000 brutos al año. Pero después de deducir:

• 30% de comisión de agencia por alquiler a corto plazo;

• $600-800 en servicios (lavandería, limpieza, wifi, check-in/out);

• $1,200 en renovaciones anuales de muebles/pequeñas reparaciones;

• $400 en impuestos (municipales y de condominio combinados);

Rendimiento final: 3.8-4.5% anual, si no hay períodos de inactividad. La ilusión de estabilidad crea una imagen falsa de rentabilidad para el inversor, lo que se considera uno de los mitos sobre las inversiones inmobiliarias.

Mito n.º 3. La inversión a largo plazo es segura

Verdad: poseer bienes raíces en Tailandia conlleva matices legales, especialmente para extranjeros. El esquema más común es el arrendamiento (leasehold) por 30 años con opción de renovación. Los derechos reales de propiedad (freehold) solo están disponibles en proyectos limitados y solo para apartamentos (no para terrenos).

Aspectos a tener en cuenta:

• La propiedad de tierras por extranjeros está prohibida;

• Los proyectos pueden no obtener una extensión de arrendamiento al final de los 30 años;

• Algunos desarrolladores desaparecen después de completar la construcción, dejando problemas de gestión;

• Imposibilidad de alquilar a través de Booking.com o Airbnb sin permisos especiales.

Mantener una propiedad durante 10-20 años solo tiene sentido con una estrategia clara de explotación, comprensión de la forma de propiedad y reserva para el mantenimiento.

Mito n.º 4. Las inversiones en bienes raíces comerciales generan más beneficios

Se cree que las oficinas, almacenes y locales comerciales son más rentables que las viviendas. En la práctica, la propiedad comercial requiere un mayor control y es altamente sensible a las crisis económicas. Después de la pandemia, más del 30% de las oficinas en Moscú pasaron a un formato de alquiler flexible o quedaron vacías. Los centros comerciales en las regiones están perdiendo inquilinos, y los clusters empresariales requieren una modernización constante.

La propiedad comercial genera pérdidas si:

• El arrendatario cesa sus actividades;
• El formato de alquiler se vuelve obsoleto (por ejemplo, call centers o mini oficinas);
• Los períodos de vacancia se prolongan durante meses;
• Los costos de reparación superan los ingresos mensuales;
• Los cambios normativos prohíben ciertos tipos de actividades.

Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias en el segmento comercial crean expectativas exageradas de rentabilidad, ignorando la necesidad de experiencia y gestión.

Mito n.º 5. Cuanto más barato, más rentable

La propiedad inmobiliaria económica parece atractiva: costos de entrada mínimos, rápida recuperación. Sin embargo, en la mayoría de los casos, un precio bajo significa una baja calidad de ubicación. En las ciudades principales, las viviendas en zonas residenciales en las afueras pueden costar de 2 a 3 veces menos que en el centro, pero al mismo tiempo pueden permanecer vacías durante meses.

Riesgos de las propiedades baratas:

1. Complejidad para revender.
2. Falta de infraestructura.
3. Alta criminalidad en la zona.
4. Accesibilidad deficiente en transporte.
5. Mal estado técnico (tuberías, cableado, falta de ascensores).

La economía en la entrada a menudo se convierte en gastos constantes para el mantenimiento o intentos de «reparar más caro».

Mito n.º 6. La hipoteca siempre aumenta la rentabilidad

Para los extranjeros, la hipoteca en Tailandia es prácticamente inaccesible sin una visa de residencia permanente o un permiso de trabajo. Incluso teniendo una cuenta bancaria, la tasa de interés es del 7% anual, el plazo es de hasta 10 años y el pago inicial es del 50% como mínimo.

Opciones:

1. Compra a plazos directamente del promotor (generalmente hasta 24 meses, sin intereses).

2. Uso de un crédito en el país de origen y transferencia de fondos a Tailandia.

3. Compra a través de una empresa tailandesa: un esquema complicado que conlleva riesgos y costos legales.

La hipoteca en Tailandia es una excepción, no la regla, y la estrategia de «crédito para alquiler» casi no se aplica aquí.

Parámetros reales de transacciones exitosas: desmitificación de las inversiones inmobiliarias

Para evitar trampas, es necesario reemplazar las suposiciones intuitivas con un análisis concreto. El inversor crea rentabilidad teniendo en cuenta todos los componentes:

• Precio inicial por metro cuadrado;
• Rendimiento promedio en alquiler a largo plazo: 3.5% en la capital y 5.7% en las regiones;
• Periodo de recuperación de la inversión: de 17 a 23 años con una ocupación estable;
• Impuesto sobre los ingresos del alquiler;
• Gastos de reparación;
• Gastos de mantenimiento: alrededor del 5% de los ingresos anuales.

Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias desaparecen cuando se reemplazan por cálculos fríos, métricas reales y pensamiento crítico.

La verificación con la realidad, el principal filtro del inversor

Un enfoque inteligente hacia la propiedad inmobiliaria comienza no con la creencia en ingresos garantizados, sino con una auditoría completa de las condiciones, ubicación, rentabilidad y riesgo. Cada propiedad requiere cálculos, planificación escénica, evaluación de liquidez y análisis de ofertas vecinas. Las creencias superficiales y los mitos sobre las inversiones inmobiliarias conducen a errores que resultan demasiado costosos. Quien no idealiza los metros cuadrados, sino que los gestiona como un activo vivo que requiere atención, inversión y ajuste de estrategia, es el que triunfa.