Prós e contras da vida em Bangkok: vale a pena comprar imóveis aqui?

Um paraíso tropical com praias douradas, uma gastronomia exótica e uma cultura única – é assim que muitas pessoas imaginam a Tailândia. Há muito que este país atrai expatriados da Rússia e de outras partes do mundo devido ao seu custo de vida acessível, ao clima ameno e às oportunidades de investimento. Mas a mudança para um país asiático exige uma análise cuidadosa de todos os aspectos: do clima ao imobiliário, da cultura à burocracia. Os prós e contras de viver na Tailândia permitem-lhe pesar todos os prós e contras para perceber se vale a pena chamar a este país a sua nova casa.

Prós e contras de viver na Tailândia para os russos

O país tropical atrai pelo seu exotismo, custo de vida moderado e oportunidades de negócio. No entanto, para além das suas muitas vantagens, há também dificuldades de adaptação a considerar quando se muda para lá. Os prós e os contras de viver na Tailândia para os investidores e expatriados russos devem-se à combinação de uma cultura, clima e condições socioeconómicas únicas.

Benefícios:

1. Custo de vida acessível. Apesar do aumento dos preços nas grandes cidades, como Banguecoque e Phuket, a vida nas zonas provinciais continua a ser acessível. A alimentação, as rendas e os transportes são muito mais baratos do que na Rússia. Por exemplo, o aluguer de um apartamento de uma assoalhada em Pattaya custa a partir de 10 000 baht (cerca de 25 000 rublos) por mês.
2. Clima e natureza. O clima tropical permite-lhe desfrutar do verão durante todo o ano. Praias, selvas e cascatas criam condições ideais para relaxar e viver ao ar livre.
3. A simpatia dos habitantes locais. Os tailandeses caracterizam-se pela sua hospitalidade e tolerância para com os estrangeiros.

Desvantagens:

1. Barreira linguística. A maioria dos tailandeses não é fluente em inglês, o que pode dificultar a comunicação e a realização de negócios.
2. Restrições em matéria de vistos. A renovação do visto exige viagens regulares ou custos adicionais para organizar uma estadia de longa duração.
3. Diferenças culturais. O respeito pelas tradições e costumes tailandeses é obrigatório, caso contrário poderá deparar-se com mal-entendidos ou conflitos.

Cozinha tailandesa e clima tropical: ame-a ou odeie-a

Os prós e os contras de viver na Tailândia dependem em grande medida do clima e da gastronomia local. Estes dois aspectos são os factores-chave para uma estadia confortável no país. O clima tropical proporciona um clima quente durante todo o ano, mas tem as suas próprias particularidades que nem sempre são adequadas para todos. A cozinha tailandesa é conhecida pelos seus pratos picantes, salgados e doces. Os pratos mais populares são o tom yam, o pad thai, o som tam e o arroz com manga. A comida de rua é barata – uma porção de arroz e carne custará 50-60 baht (cerca de 130 rublos).

Budismo e cultura local: como afecta a vida?

Os prós e os contras de viver na Tailândia não podem ser apreciados sem compreender a cultura e a religião locais. O budismo não é apenas uma fé, mas um modo de vida que influencia o comportamento quotidiano dos tailandeses, a sua atitude perante a vida e a sua perceção do mundo.

Princípios básicos

O budismo na Tailândia é praticado por mais de 90% da população. Os seus princípios fundamentais são o respeito pelos mais velhos, a tolerância, a não-violência e a capacidade de manter a calma em todas as situações. Estes valores reflectem-se na sociedade: os tailandeses raramente demonstram agressividade e preferem resolver os conflitos pacificamente.

Os principais feriados budistas, como o Songkran (Ano Novo tailandês) e o Loy Kratong (Festival das Luzes), são amplamente celebrados em todo o país com festividades e rituais de massas.

Prós e contras de se mudar para a Tailândia para obter residência permanente

Os prós e os contras de viver na Tailândia a título permanente dependem de muitos factores: regime de vistos, custo de vida, qualidade dos cuidados médicos e nível de segurança.

Questões relacionadas com vistos e legalização da estadia

Para obter um visto de residência de longa duração na Tailândia, é necessário escolher o visto adequado:

1. Visto de pensão para pessoas com mais de 50 anos de idade.
2. Visto de negócios para quem tenciona criar a sua própria empresa.
3. Visto de estudante para quem está a aprender a língua tailandesa ou para quem está a estudar.

A especialidade da Tailândia é o sistema “Visa Ran”, que obriga a sair do país para o renovar. Este sistema é conveniente para estadias temporárias, mas desconfortável para quem planeia ficar durante muito tempo.

Seguros de saúde e cuidados de saúde

A medicina no país tem padrões elevados, mas o serviço para os estrangeiros é pago. O custo do seguro médico começa a partir de 10 000 baht por ano (cerca de 25 000 rublos). O programa cobre a maior parte dos procedimentos normais, incluindo os cuidados de urgência e os exames de rotina.

Propriedade na Tailândia: peculiaridades da compra e nuances da propriedade

Os prós e os contras de viver na Tailândia estão diretamente relacionados com a acessibilidade da habitação, a sua qualidade e a legislação aplicável aos estrangeiros. Para evitar erros, é necessário compreender em pormenor o processo de compra e de propriedade de um imóvel no país.

Tipos de bens e respetivo valor:

1. Apartamentos e flats: os estrangeiros podem ser proprietários de apartamentos em edifícios de apartamentos (condomínios) desde que não mais de 49% da área total do edifício seja propriedade de estrangeiros. Os preços dos apartamentos variam consoante a região. Em Banguecoque, o custo de um apartamento de um quarto começa nos 2,5-3 milhões de baht (aproximadamente 6,5-7,5 milhões de RUB). Em Phuket, um apartamento semelhante custará 3-4 milhões de baht.

2. Moradias e casas: os não residentes não podem ser proprietários diretos de terrenos na Tailândia, mas podem adquirir casas através de um contrato de arrendamento de longa duração, por 30 anos, com opção de renovação. Uma vivenda na costa de Phuket ou Samui custa a partir de 10 milhões de baht (cerca de 25 milhões de rublos).

O processo de compra de um imóvel:

1. Seleção do objeto e verificação dos documentos: antes da compra, o objeto é minuciosamente verificado quanto à existência de ónus e à legalidade da transação.
2. Assinatura do contrato e pagamento da caução: a caução normal é de 10% do valor do imóvel.
3. Transferência de fundos do estrangeiro: é necessária uma prova da transferência de fundos do estrangeiro para registar a transação.
4. Registo de propriedade: ao comprar um apartamento, os estrangeiros recebem um documento Chanote que confirma o direito de propriedade.

Viver na Tailândia: prós e contras para famílias com crianças

Para as famílias que planeiam mudar-se para o campo, são importantes as questões da educação, da segurança e da adaptação das crianças ao seu novo ambiente.

Vantagens:

1. Escolas internacionais: nas grandes cidades e nas zonas turísticas existem escolas internacionais com ensino em inglês. O custo do ensino varia entre 200 e 600 mil baht por ano (aproximadamente 500 mil – 1,5 milhões de rublos).
2. Clima e estilo de vida ativo: o clima quente e a proximidade do mar permitem a prática de desportos e actividades recreativas ao ar livre durante todo o ano.
3. Ambiente amigável: os tailandeses adoram crianças e tratam-nas com grande respeito e carinho.

Desvantagens:

1. Custo da educação: as escolas internacionais são caras e as instituições governamentais não são adequadas para a maioria dos expatriados devido à barreira linguística.
2. Cuidados médicos: a medicina de qualidade só está disponível em clínicas privadas e, sem seguro, o tratamento pode ser dispendioso.
3. Adaptação cultural: as crianças podem ter dificuldade em adaptar-se a uma nova cultura e a um novo ambiente linguístico.

Conclusão

Os prós e os contras de viver na Tailândia formam um quadro completo do que espera quem decide mudar-se ou comprar um imóvel neste país exótico. Os preços moderados, o clima tropical, as infra-estruturas desenvolvidas e a hospitalidade dos habitantes locais fazem do país um destino atrativo para a vida e para o investimento. As diferenças culturais, as restrições em matéria de vistos e as particularidades da legislação exigem uma preparação cuidadosa e uma abordagem informada.

Na sociedade, consolidou-se a imagem do imóvel como um valor eterno no qual se pode investir sem erro. Acredita-se que concreto e tijolo sempre trazem lucro, e metros quadrados protegem melhor contra a inflação do que o ouro. No entanto, os mitos sobre investimentos em imóveis criam uma falsa confiança e distorcem a percepção dos riscos. Para investir de forma inteligente, é necessário desmascarar e reavaliar cada equívoco, especialmente nas condições do mercado moderno, onde esquemas clássicos estão cada vez mais falhando.

Mito nº 1. Imóveis sempre valorizam

Verdade: o aumento de preços na Tailândia é cíclico e especulativo, dependendo do fluxo turístico, da atividade de desenvolvimento e da demanda internacional. De 2015 a 2019, Pattaya e Phuket demonstraram crescimento de 7 a 10% ao ano. No entanto, a partir de 2020 – durante a pandemia – os preços de imóveis usados caíram 15-20%, especialmente no segmento de condomínios em áreas sem vista para o mar.

Razões para a volatilidade:

• Excesso de oferta em áreas turísticas;

• Expectativas exageradas de revenda “à prova de falhas”;

• Dependência da demanda estrangeira e de voos internacionais;

• Diminuição do interesse dos investidores chineses;

• Restrições à posse de terras por estrangeiros.

Na Tailândia, não se pode contar com um aumento constante no preço do imóvel. O mito do crescimento eterno do valor cria expectativas exageradas e leva a investimentos injustificados em imóveis, especialmente em projetos na fase de escavação.

Mito nº 2. Aluguel gera renda estável

Realidade: a renda de aluguel na Tailândia é altamente sazonal e depende da localização, tipo de propriedade e fluxo turístico. Na alta temporada (dezembro a março), propriedades em Phuket e Samui podem render até 7-9% ao ano, mas na baixa temporada (maio a setembro) podem ficar vazias por 3-5 meses.

Fatores de risco:

1. Paralisação devido à temporada de chuvas;

2. Restrições do Airbnb em algumas províncias;

3. Cancelamentos frequentes de reservas;

4. Desgaste da propriedade e necessidade de limpeza mensal;

5. Alta concorrência no segmento de condomínios econômicos.

Exemplo: Um apartamento de 32 m² em Kata Beach, Phuket, por $120.000, pode gerar até $7.000 brutos por ano. Mas após deduções:

• 30% de comissão de agência para aluguel de curto prazo;

• $600-800 em serviços (lavanderia, limpeza, wifi, check-in/out);

• $1.200 em renovações anuais de móveis/pequenos reparos;

• $400 em impostos (total municipal e condomínio);

Rendimento final: 3,8-4,5% ao ano, se não houver períodos de vacância. A ilusão de estabilidade cria uma falsa imagem de rentabilidade para o investidor, sendo considerado um dos mitos sobre investimentos em imóveis.

Mito nº 3. Longo prazo é seguro

Verdade: possuir imóveis na Tailândia envolve nuances jurídicas, especialmente para estrangeiros. O esquema mais comum é o leasehold (arrendamento por 30 anos) com opção de renovação. Os direitos reais de propriedade (freehold) estão disponíveis apenas em projetos limitados e apenas para apartamentos (não para terrenos).

O que é importante considerar:

• Propriedade de terras por estrangeiros é proibida;

• Projetos podem não obter renovação do arrendamento após 30 anos;

• Alguns desenvolvedores desaparecem após a conclusão da construção, deixando problemas de gestão;

• Impossibilidade de alugar via Booking.com ou Airbnb sem permissões especiais.

Manter um imóvel por 10-20 anos só faz sentido com uma estratégia clara de operação, compreensão da forma de posse e reserva para manutenção.

Mito nº 4. Investir em imóveis comerciais gera mais lucro

Acredita-se que escritórios, armazéns e espaços comerciais sejam mais rentáveis do que residências. Na prática, o imóvel comercial requer mais controle e é altamente sensível a crises econômicas. Após a pandemia, mais de 30% dos escritórios em Moscou mudaram para um formato de aluguel flexível ou permaneceram vazios. Os centros comerciais nas regiões estão perdendo inquilinos, e os clusters empresariais exigem modernização constante.

O imóvel comercial gera prejuízos se:

• O inquilino encerra as atividades;
• O formato de locação torna-se obsoleto (por exemplo, call centers ou mini-escritórios);
• As férias locatícias se prolongam por meses;
• Os custos de reparo excedem a receita mensal;
• Mudanças regulatórias proíbem determinadas atividades.

Os mitos sobre investimentos em imóveis no segmento comercial criam expectativas exageradas de rentabilidade, ignorando a necessidade de experiência e gestão.

Mito nº 5. Quanto mais barato, melhor

Imóveis baratos parecem atraentes: baixos custos iniciais, rápida recuperação do investimento. No entanto, na maioria dos casos, o baixo preço significa baixa qualidade de localização. Em cidades metropolitanas, imóveis em áreas residenciais nos subúrbios podem custar 2-3 vezes menos do que no centro, mas permanecer vazios por meses.

Riscos de imóveis baratos:

1. Dificuldade de revenda.
2. Falta de infraestrutura.
3. Alta criminalidade na região.
4. Acesso de transporte inconveniente.
5. Infraestrutura técnica deficiente (encanamento, fiação, falta de elevadores).

A economia na entrada muitas vezes se transforma em despesas constantes para manutenção ou tentativas de “reparar mais caro”.

Mito nº 6. Hipoteca sempre aumenta a rentabilidade

Para estrangeiros, a hipoteca na Tailândia é praticamente inacessível sem visto de residência permanente ou permissão de trabalho. Mesmo com uma conta bancária, a taxa é de 7% ao ano, prazo de até 10 anos e entrada mínima de 50%.

Opções:

1. Compra com parcelamento do construtor (normalmente até 24 meses, sem juros).

2. Uso de crédito em seu país e transferência de fundos para a Tailândia.

3. Compra por meio de uma empresa tailandesa – um esquema complexo, associado a riscos e custos legais.

A alavancagem hipotecária na Tailândia é uma exceção, e a estratégia de “empréstimo para aluguel” quase não é aplicável aqui.

Parâmetros reais de negociações bem-sucedidas: desmistificando os investimentos imobiliários

Para evitar armadilhas, é necessário substituir suposições intuitivas por análises concretas. O investidor forma a rentabilidade considerando todos os componentes:

• Preço inicial por m²;
• Rendimento médio com aluguel de longo prazo – 3,5% na capital e 5,7% nas regiões;
• Tempo de retorno do apartamento – de 17 a 23 anos com ocupação estável;
• Imposto sobre renda de aluguel;
• Custos de reparo;
• Custos de manutenção – cerca de 5% da receita anual.

Os mitos sobre investimentos imobiliários desaparecem quando são substituídos por cálculos frios, métricas reais e pensamento crítico.

Verificação pela realidade – o principal filtro do investidor

Uma abordagem inteligente para o mercado imobiliário começa não com a crença em lucros garantidos, mas com uma auditoria completa das condições, localização, rentabilidade e risco. Cada propriedade requer cálculos, planejamento cenário, avaliação de liquidez, análise de ofertas vizinhas. Convicções superficiais e mitos sobre investimentos imobiliários levam a erros que custam caro. Aquele que não idealiza metros quadrados, mas os gerencia como um ativo, vivo, exigindo atenção, investimentos e ajuste de estratégia, é quem vence.