Comprar um imóvel em Banguecoque: um guia completo para estrangeiros e habitantes locais

O mercado imobiliário da capital tailandesa há muito que deixou de ser exótico – os números falam mais alto do que as brochuras turísticas. Nos últimos cinco anos, a procura de imóveis em Banguecoque aumentou 18%. Ao mesmo tempo, metade dos negócios foram concluídos por estrangeiros, enquanto os compradores locais estão a perder gradualmente a sua primazia. O interesse crescente no rendimento das rendas e na diversificação das divisas está a trazer para a ribalta investidores da China, do Japão, de Singapura e da Rússia.

Porquê Banguecoque: turismo, alugueres e urbanização

O motor do mercado é um fluxo turístico estável e uma urbanização densa. A cidade é uma das três capitais mais visitadas do mundo, com mais de 25 milhões de visitantes por ano. Cada um destes factores reforça a procura de alugueres, especialmente nas zonas de Asoke, Ekkamai e Thonglor. A compra de imóveis em Banguecoque nestas zonas proporciona um rápido retorno do investimento – uma média de 6-8% por ano.

O turismo não afecta apenas os alugueres. Aquece o mercado imobiliário na Tailândia, aumentando o interesse por investimentos a curto prazo. Os promotores estão a adaptar-se à procura dos inquilinos, oferecendo condomínios compactos de 28-35 m² a preços tão baixos como $123.000.

O que escolher: condomínio, apartamento ou casa

A compra de um imóvel em Banguecoque pode assumir várias formas. A legislação tailandesa confere aos estrangeiros o direito de propriedade de habitações apenas em regime de propriedade horizontal. E apenas dentro da quota de 49% em cada complexo residencial. Por conseguinte, a principal opção é o condomínio.

Caraterísticas das formas de propriedade:

• O condomínio é uma forma legal de propriedade para estrangeiros. Fácil de revender, permite o aluguer sem restrições;
• apartamento – na maior parte das vezes propriedade de um imóvel arrendado. Restrições à revenda e à propriedade;
• Uma casa com terreno é a exceção e não a regra. A propriedade de terrenos só está disponível para os cidadãos tailandeses. A alternativa consiste em fazer uma escritura em nome de uma empresa tailandesa.

Os compradores que decidem comprar um imóvel para residência permanente escolhem frequentemente uma moradia fora do centro. O seu preço começa em 179.926 dólares e a área começa a partir de 120 m².

Preços dos imóveis em Banguecoque

A gama de preços no mercado imobiliário varia entre $2.050 e $8.220 por metro quadrado. Os locais mais caros situam-se ao longo das linhas BTS e MRT: Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. Comprar até mesmo um estúdio compacto custará pelo menos 165.000 dólares.

O custo dos novos complexos residenciais é de cerca de 3.830 dólares/m². No mercado secundário – cerca de $2.740/m². Nos últimos três anos, o preço dos novos edifícios aumentou muito mais rapidamente: +12%, enquanto o mercado secundário registou um crescimento de apenas 4%.

Restrições para os estrangeiros: onde está o senão?

As restrições dizem respeito a dois aspectos – propriedade de terrenos e atribuição de quotas. A lei proíbe a propriedade pessoal de terrenos e a quota para estrangeiros num condomínio está limitada a 49% da área total de habitação.

Os promotores emitem certificados de quota. Sem ele, é impossível registar a transação no Departamento de Terras. A exceção é a compra através de uma empresa tailandesa. Este modelo é adequado apenas para investidores experientes.

Estratégias de investimento

Os investimentos imobiliários em Banguecoque apresentam rendimentos estáveis com a estratégia correta.

Principais cenários:

1. Aluguer rentável. Retorno do investimento em 12-14 anos com um ROI de 6-8%. Melhores bairros: Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Revenda após a construção. O crescimento do valor na fase de pré-venda atinge 25-30%. O mais importante é escolher um projeto com um promotor de renome e uma boa localização.
3. Modernização e remodelação de habitações secundárias. Margens até 40% após uma renovação de qualidade e mobiliário.

Comprar um imóvel em Banguecoque: vantagens e desvantagens

A compra de um imóvel oferece acesso a um mercado estável, mas exige um conhecimento exato dos riscos.

Benefícios:

• elevada procura de alugueres em zonas turísticas;
• processo simples de registo de propriedade;
• os rendimentos a longo prazo são superiores aos dos depósitos bancários.

Desvantagens:

• restrições à propriedade da terra;
• riscos cambiais nas transacções;
• dificuldades na obtenção de um empréstimo hipotecário para estrangeiros.

Como comprar: um cenário passo a passo

A compra de imóveis em Banguecoque segue um algoritmo claro:

1. Análise de mercado. Comparação de sítios, bairros, infra-estruturas. Consideração das perspectivas de aluguer e de crescimento do capital.
2. Seleção do local. Verificação dos direitos de propriedade, limpeza legal, quota.
3. Reserva. Assinatura do contrato de reserva e pagamento do depósito (geralmente 1-2%).
4. Contrato de venda. Redação de um contrato de compra e venda com termos, condições e acordos.
5. Transferência de fundos. É obrigatório enviar do estrangeiro com a menção “para a compra de bens imóveis”.
6. Registo no serviço fundiário. Receção do Chanote – o certificado oficial de propriedade.

Zonas de construção reais

A compra de imóveis em Banguecoque é particularmente relevante em áreas de desenvolvimento ativo e de desenvolvimento de transportes. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 e Lat Phrao são novos pontos de crescimento no mapa do mercado imobiliário de Banguecoque. Nos últimos 3 anos, os preços aumentaram 15-22% por ano. Isto deve-se à expansão do metro, à construção de novas auto-estradas e ao desenvolvimento secundário da zona.

A Rama 9 está a desenvolver ativamente complexos de utilização mista com habitação, escritórios e comércio. Esta abordagem permite capitalizar imediatamente o custo da habitação devido ao ambiente infraestrutural. Os preços começam a partir de $3.600 por m².

Terra: proibição e soluções alternativas

Os investidores estrangeiros não podem ser proprietários diretos de terras, mas recorrem a uma série de soluções jurídicas:

• arrendamento por 30 anos com opção de prorrogação;
• Registo de uma sociedade tailandesa em que o estrangeiro não possui mais de 49% das acções;
• construções fiduciárias aprovadas por certos bancos e advogados (raras).

Os apartamentos e os condomínios são frequentemente preferidos quando se compra um imóvel em Banguecoque, onde há menos restrições e a clareza jurídica é maior.

Comprar um imóvel em Banguecoque: procura e tendências

O segmento da classe média-alta domina entre os compradores. As famílias tailandesas, os jovens profissionais e os estrangeiros com vistos Thailand Elite criam uma forte procura. Os investidores chineses compram imóveis para revenda. Russos – para aluguer e residência de inverno. Japoneses – para investimentos a longo prazo.

A tendência dos últimos dois anos é investir em imóveis em Banguecoque, em Bang Na e Udom Suk. Aqui, o desenvolvimento do centro comercial Bangkok Mall e os novos centros de transportes constituem uma atração a longo prazo.

Caraterísticas do contrato de arrendamento: cálculos e nuances

A maioria dos proprietários estrangeiros prefere alugar apartamentos. As taxas de aluguer variam entre 492 e 1.233 dólares por mês, dependendo do bairro e do tipo de habitação. Os alugueres de curta duração são os que geram maiores rendimentos, mas requerem uma licença. Investir em habitações em bairros adjacentes às linhas BTS é particularmente lucrativo. Os inquilinos valorizam o acesso cómodo aos transportes.

O mercado de arrendamento é regido por contratos de 6 meses ou mais. Na celebração do contrato, é exigida uma caução de dois meses (um mês de caução e um mês de pré-pagamento). A comissão do agente é igual a um mês de aluguer. Os pagamentos, incluindo os serviços públicos, são feitos diretamente ao proprietário.

Conclusão

Comprar um imóvel em Banguecoque há muito que deixou de ser uma ideia exótica. É um instrumento de geração de rendimentos activos, de diversificação monetária e de crescimento sustentável do capital. A cidade continua a transformar-se, a expandir-se, a construir metropolitanos e a atrair investimentos. Cada novo bairro torna-se um ponto de atração, onde é mais rentável entrar hoje do que recuperar amanhã.