الفروق بين تصريح الإقامة وتصريح الإقامة: ما المهم معرفته قبل الانتقال إلى بلد آخر

لطالما جذبت تايلاند المستثمرين الأجانب المهتمين بشراء الشقق والفلل والعقارات الأخرى. والأسباب واضحة: الأسعار المعقولة، والسوق المتنامية وإمكانية الحصول على دخل سلبي. ومع ذلك، قد تكون الضرائب على شراء العقارات في تايلاند مفاجأة للعديد من المشترين. فعلى عكس أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية، فإن النظام الضريبي هنا ينطوي على عدد من الفروق الدقيقة، وتختلف المعدلات حسب نوع العقار وشروط الصفقة. ستساعدك مقالتنا على فهم الهيكل الضريبي لتجنب التكاليف غير المتوقعة وحساب ميزانيتك.

الالتزامات الضريبية الرئيسية عند شراء عقار في تايلاند

يجب دفع عدد من الضرائب والرسوم عند إتمام الصفقة. ويختلف المبلغ حسب نوع العقار وقيمة المنزل وحالة البائع.

بالإضافة إلى الضرائب، يواجه مشتري العقار تكاليف إضافية من المهم أن يكون على دراية بها مسبقاً. تشمل الرسوم أثناء شراء عقار في تايلاند ما يلي:

1. الخدمات القانونية. يتراوح متوسط تكلفة الخدمات القانونية من 20,000 إلى 50,000 باهت. يقوم الأخصائي بالتحقق من نظافة المعاملة وإعداد العقد ومرافقة تسجيل العقار.
2. عمولة الوكيل في تايلاند، تبلغ النسبة القياسية لرسوم الوكالة 3-5% من قيمة العقار.
3. ترجمة المستندات وتوثيقها. جميع المعاملات تتم باللغة التايلاندية، لذا فإن الترجمة الرسمية مطلوبة.

وبالنظر إلى هذه التكاليف، سيتمكن المستثمر من وضع ميزانية حكيمة وتجنب التكاليف غير المتوقعة.

ما هي الضرائب الأعلى: التملك الحر أم التملك الحر

عند شراء عقار في تايلاند، يواجه المستثمرون الأجانب خيار التملك الحر أو التملك العقاري. لكلا الخيارين خصائصه الخاصة وآثاره الضريبية التي من المهم أخذها في الاعتبار قبل الالتزام بالصفقة.

التملك الحر: الملكية الكاملة والعبء الضريبي

الخيار المفضل للمستثمرين هو التملك الحر لأنه يمنح الملكية الكاملة للعقار والقدرة على التصرف فيه دون قيود. ويشمل العبء الضريبي لشراء عقار للتملك الحر معايير:

1. رسوم التحويل – 2% من القيمة المساحية للعقار. يدفعها المشتري، ولكن في الممارسة العملية قد يتفق الطرفان على تقاسم التكاليف.
2. رسوم الطوابع – 0.5% من المبلغ المحدد في اتفاقية بيع العقار.
3. ضريبة الأعمال المحددة (SBT) – 3.3%، إذا تم بيع العقار في غضون خمس سنوات من شرائه.

يتم احتساب ضريبة الدخل بشكل فردي بناءً على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع. صيغة الملكية مريحة لأنها تلغي الحاجة إلى تجديد العقد والرسوم السنوية الإضافية. ولكن عند إعادة البيع، يجب مراعاة الضرائب على دخل إعادة البيع.

عقد الإيجار: عقد الإيجار لمدة تزيد عن 30 سنة والفروق الضريبية الدقيقة

إيجار طويل الأجل للأراضي أو الممتلكات غير المنقولة لمدة 30 عاماً مع إمكانية التمديد حتى 90 عاماً. هذا الشكل هو الأكثر شيوعًا بالنسبة للمشترين الأجانب حيث لا يمكن تملك الأراضي من قبل المواطنين الأجانب في تايلاند.

يختلف العبء الضريبي عند اقتناء عقار على عقار على أساس عقاري:

1. ضريبة الإيجار – تُدفع سنوياً ويتم احتسابها بشكل فردي بناءً على شروط العقد وقيمة الإيجار.
2. ضريبة نقل الإيجار – 1.1% على أساس الإيجار لكامل المدة (30 سنة).
3. ضريبة دخل المبيعات – تُطبَّق على إعادة بيع حقوق التملك الإيجاري، ولكنها عادةً ما تكون أقل من ضريبة دخل المبيعات.

وتتمثل الميزة الرئيسية لعقود الإيجار في انخفاض العبء الضريبي الأولي عند الشراء، ولكن الحاجة إلى دفع الضرائب السنوية وصعوبة تجديد عقود الإيجار يمكن أن تكون عيباً خطيراً للاستثمارات العقارية طويلة الأجل.

أيهما أكثر ملاءمة: التملك الحر أو التملك المملوك ملكية مطلقة

يعتمد الاختيار على أهداف المستثمر:

• التملك الحر مناسب لأولئك الذين ينظرون إلى العقار كأصل طويل الأجل ويخططون للعيش فيه أو توريثه عن طريق الميراث;
• غالباً ما يختار المستثمرون الراغبون في تأجير عقار ما عقد الإيجار لأن التكاليف الأولية أقل، ولكن في المستقبل قد تكون هناك صعوبات في تمديد العقد.

على الرغم من أن التملك الحر ينطوي على ضرائب أعلى في مرحلة الشراء، إلا أنه يعفي المالك من مدفوعات الإيجار السنوية. التملك الإيجاري – يتطلب استثماراً أقل في البداية، ولكنه ينطوي على التزام ضريبي مستمر.

عند اختيار شكل ملكية العقار، من المهم مراعاة ليس فقط الضرائب الحالية على شراء عقار في تايلاند، ولكن أيضاً تكاليف الصيانة المستقبلية للعقار.

ما هي الضرائب التي يدفعها مالك العقار في تايلاند

بمجرد شراء العقار، يجب على المالك دفع ضرائب سنوية على المساكن الثانوية في تايلاند وتغطية تكاليف صيانة المرافق. وتشمل التكاليف الرئيسية ما يلي:

1. الضريبة السنوية. بالنسبة للعقارات السكنية، يتراوح المعدل بين 0.3 و0.7% من القيمة المساحية.
2. فواتير الخدمات. متوسط تكلفة الكهرباء – 4-6 باهت لكل كيلوواط، والماء – 20-30 باهت لكل متر مكعب.
3. صيانة المساكن. إذا كان العقار في وحدة سكنية، يجب على المالك دفع تكاليف شركة الإدارة والتنظيف والأمن وإصلاحات البنية التحتية. يبلغ متوسط تكلفة صيانة الوحدات السكنية 40-80 باهت لكل متر مربع شهرياً.

الخاتمة

يمكن أن يكون شراء عقار في تايلاند استثماراً مجزياً، ولكن من المهم مراعاة ضرائب الشراء والتكاليف الإضافية. يمكن أن يساعدك وضع الميزانية المناسبة على تجنب المفاجآت المالية.

الأمر يستحق العناء قبل الشراء:

• التدقيق في العبء الضريبي حسب نوع العقار.
• حساب التكلفة السنوية لصيانة المساكن.
• استشر محامياً وتحقق من جميع شروط الصفقة.

لا تزال تايلاند سوقاً جذابة للمستثمرين، وستتيح لك معرفة خصوصيات وعموميات الضرائب اتخاذ قرار مستنير.

يبدو شراء عقار في بلد أجنبي أمراً شاقاً، ولكنه ليس شاقاً كما يبدو للوهلة الأولى. يواجه العديد من المشترين المحتملين مجموعة كاملة من الأسئلة عندما يبدأون في ترتيب كيفية شراء شقة في تايلاند: من الجوانب القانونية غير الواضحة إلى العثور على شركاء موثوق بهم. وتكمن المشكلة الرئيسية هنا في نقص المعلومات وعدم القدرة على التنبؤ بالفروق القانونية الآسيوية المخيفة. لحسن الحظ، من الممكن فهم كيفية عمل كل شيء، وسنخبرك بالتفصيل كيفية تجنب الأخطاء وجعل العملية شفافة قدر الإمكان.

الخصائص القانونية لشراء شقة في تايلاند: كيف يتم التملك للأجانب؟

لا يمكن للأجانب امتلاك أرض مباشرة في تايلاند، ولكن الشقة أمر مختلف. يسمح القانون بامتلاك شقة في مجمع سكني إذا كانت نسبة 51% على الأقل مملوكة لمواطنين تايلانديين. هناك طريقتان:

1. التملك الحر هو الخيار الأكثر جاذبية للأجانب، لأنه يسمح لهم بالحصول على الملكية الكاملة للشقة. حيث يصبح الشخص مالكاً ويسجل حقوقه لدى دائرة الأراضي والأملاك، مما يعطي ضمانات لفترة طويلة من الزمن.
2. الإيجار – عقد إيجار طويل الأجل، عادةً ما يكون لمدة 30 عاماً مع خيار التجديد لمدة 30+30 عاماً أخرى. هذا الخيار مناسب لأولئك الذين يخططون للعيش في تايلاند ولكنهم لا يرغبون في القيام باستثمار طويل الأجل.

لشراء عقار هنا، ستحتاج إلى النظر في جميع القيود القانونية وتحليل شروط الملكية بعناية.

المستندات المطلوبة للشراء ومراحل تسجيل العقار في تايلاند

من أجل شراء شقة في تايلاند، ستحتاج إلى المرور بعدة خطوات وإعداد حزمة معينة من المستندات. إنها ليست عملية صعبة إذا فهمت ما ينتظرك. إذن، ما هي المستندات التي أحتاج إلى إعدادها؟

1. جواز السفر – يثبت هويتك ويؤكد أهليتك للشراء.
2. اتفاقية البيع والشراء هي الوثيقة الرئيسية التي تحدد جميع شروط وأحكام الصفقة.
3. تأكيد تحويل الأموال – مطلوب لتأكيد استلام الأموال في تايلاند في شكل عملة أجنبية.
4. شهادة الملكية (الشنوت) هي أهم وثيقة تثبت الحقوق في العقارات.

وتشمل الخطوات توقيع عقد مبدئي، ودفع عربون، وتحويل الأموال إلى حساب البائع، وتوقيع عقد البيع، وتسجيل الحقوق لدى دائرة الأراضي. يمكن تنظيم عملية الحصول على شيء ما بسرعة وشفافية تامة.

الأسعار الثابتة في تايلاند: كيف لا تنخدع؟

في مناطق المنتجعات الشهيرة مثل فوكيت أو باتايا، تبدأ الأسعار من 2.5 إلى 5 ملايين باهت للشقة الصغيرة. وفي بانكوك، يمكن أن تصل أسعار الشقق في المناطق المركزية إلى 10-15 مليون باهت وأكثر. ولكن كيف تعرف ما إذا كانت الشقة تستحق المال؟

من المهم أن تتذكر: إذا كان السعر يبدو منخفضاً جداً، فقد يكون ذلك إشارة إلى وجود مشاكل في المستندات أو عيوب خفية. ويُنصح دائماً بالتحقق من الوضع القانوني للمتر المربع وطلب شهادة ملكية “تشانوت”. هذه هي الطريقة الوحيدة للتأكد من أن العقار يستحق بالفعل الأموال المعلنة وأن الصفقة آمنة.

كيف تختار شقة في تايلاند للسكن أو الإيجار؟

يعتمد الاختيار على العديد من العوامل: الموقع، والبنية التحتية، والإطلالة من النافذة، والقرب من البحر أو مراكز النقل الرئيسية. إذا كان الهدف هو شراء شقة في تايلاند لإقامتك الخاصة، فاختر حيًا ذا بنية تحتية متطورة، حيث توجد متاجر ومدارس وحدائق. خيارات جيدة – سوخومفيت أو ساثون، حيث كل شيء على مسافة قريبة.

إذا كنت تشتري شقة للإيجار, يجدر النظر في الجاذبية السياحية للمنطقة. تعتبر بوكيت وباتايا مثالية لذلك بسبب التدفق الكبير للسياح على مدار السنة. إدارة العقار من الاعتبارات المهمة أيضاً – يفضل العديد من المالكين استئجار شركة لإدارة العقارات لمراقبة حالة العقار وضمان سلاسة التسليم.

الضرائب العقارية والرهون العقارية في تايلاند: ما الذي تحتاج إلى معرفته؟

قد يبدو النظام الضريبي معقداً، ولكن في الواقع كل شيء شفاف تماماً. عندما تشتري عقاراً، فإنك تدفع رسوم تسجيل، وهي 2% من قيمة العقار. هناك أيضاً ضريبة نقل ملكية (عادةً 1%) وضريبة دمغة وهي 0.5%. إذا قررت شراء شقة في تايلاند لأغراض تجارية، فإنك تدفع ضريبة خاصة بالأعمال، وهي 3.3%.

يمكنك تحسين تكاليف الضرائب الخاصة بك إذا اتفقت مسبقاً مع البائع على تقاسم التكاليف. من الشائع في تايلاند أن يتقاسم البائع والمشتري الضرائب مناصفةً، مما يجعل الصفقة مواتية للطرفين.

الرهون العقارية في تايلاند: نصائح للتمويل

الحصول على رهن عقاري لأجنبي هنا ليس بالأمر السهل، ولكنه ممكن. تقدم بعض البنوك، مثل بنك بانكوك أو UOB، برامج رهن عقاري لغير المقيمين. والشرط الرئيسي هو توافر الدخل، والذي يمكن تأكيده، بالإضافة إلى دفعة أولى بنسبة 30% إلى 50% من قيمة الشقة. تختلف أسعار الفائدة من 5% إلى 7% سنوياً حسب شروط العقد والتاريخ الائتماني للمقترض.

نصيحة: قبل الذهاب إلى البنك، من الأفضل الحصول على المشورة مسبقًا من أحد المتخصصين الذي سيخبرك بالمستندات المطلوبة وكيفية زيادة فرص الموافقة على الرهن العقاري. سيساعد ذلك على تجنب المفاجآت غير السارة وتوفير الوقت.

خلاصة القول وبعض النصائح العملية

يعد قرار شراء شقة في تايلاند فرصة حقيقية لأولئك الذين يحلمون بامتلاك ركن خاص بهم على البحر أو يرغبون في القيام باستثمار مربح. من المهم دراسة جميع الجوانب القانونية، وإعداد المستندات، وتقييم قيمة السكن بشكل صحيح ومراعاة الالتزامات الضريبية. باتباع هذه التوصيات، ستكون عملية الشراء عملية ممتعة وآمنة.

تذكر أن الدراسة المختصة لجميع مراحل الصفقة والاهتمام الدقيق بالتفاصيل – مفتاح الشراء الناجح. لا تخف من طلب المشورة واغتنم كل فرصة لتحقيق حلمك.