Steuern beim Kauf von Immobilien in Thailand: ein Leitfaden für Investoren

Der Wohnungsmarkt in der thailändischen Hauptstadt ist schon lange kein Exot mehr – die Zahlen sprechen mehr als die Touristenprospekte. In den letzten fünf Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien in Bangkok um 18 % gestiegen. Gleichzeitig wurde die Hälfte der Geschäfte von Ausländern abgeschlossen, während die einheimischen Käufer allmählich ihre Vorrangstellung verlieren. Das wachsende Interesse an Mieteinnahmen und Währungsdiversifizierung lässt Investoren aus China, Japan, Singapur und Russland in den Vordergrund rücken.

Warum Bangkok: Tourismus, Vermietungen und Urbanisierung

Der Marktmotor ist ein stabiler Touristenstrom und eine dichte Urbanisierung. Die Stadt gehört mit mehr als 25 Millionen Besuchern pro Jahr zu den drei meistbesuchten Hauptstädten der Welt. All dies verstärkt die Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere in den Gebieten Asoke, Ekkamai und Thonglor. Der Kauf von Immobilien in Bangkok in diesen Gebieten bietet eine schnelle Rendite – durchschnittlich 6-8 % pro Jahr.

Der Tourismus wirkt sich nicht nur auf die Mieteinnahmen aus. Er heizt den Immobilienmarkt in Thailand an und erhöht das Interesse an kurzfristigen Investitionen. Die Bauträger stellen sich auf die Nachfrage der Mieter ein und bieten kompakte Eigentumswohnungen von 28-35 m² zu Preisen von nur 123.000 $ an.

Was ist zu wählen: Eigentumswohnung, Wohnung oder Haus

Der Erwerb von Eigentum in Bangkok kann in vielen Formen erfolgen. Das thailändische Recht gibt Ausländern das Recht, Wohnungen nur in Form von Eigentumswohnungen zu besitzen. Und das auch nur im Rahmen einer Quote von 49 % an jedem Wohnkomplex. Daher sind Eigentumswohnungen die erste Wahl.

Merkmale der Eigentumsformen:

• Eine Eigentumswohnung ist eine rechtliche Form des Eigentums für Ausländer. Sie lässt sich leicht weiterverkaufen und kann ohne Einschränkungen vermietet werden;
• Wohnung – meist im Besitz eines Erbpachtgrundstücks. Beschränkungen für den Weiterverkauf und das Eigentum;
• Ein Haus mit Grundstück ist die Ausnahme, nicht die Regel. Landbesitz ist nur für thailändische Staatsbürger möglich. Die Alternative ist die Übertragung an ein thailändisches Unternehmen.

Käufer, die eine Immobilie als Dauerwohnsitz erwerben möchten, entscheiden sich häufig für ein Reihenhaus außerhalb des Zentrums. Deren Preis beginnt bei 179.926 $ und die Fläche beginnt bei 120 m².

Immobilienpreise in Bangkok

Die Preisspanne auf dem Wohnungsmarkt reicht von 2.050 $ bis 8.220 $ pro Quadratmeter. Die teuersten Lagen liegen entlang der BTS- und MRT-Linien: Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. Selbst der Kauf eines kompakten Studios kostet mindestens 165.000 Dollar.

Die Kosten für neue Wohnkomplexe – etwa $ 3.830/m². Auf dem Sekundärmarkt – etwa $ 2.740/m². In den letzten drei Jahren sind die Preise für Neubauten viel schneller gestiegen: +12%, während der Sekundärmarkt nur um 4% gewachsen ist.

Beschränkungen für Ausländer: Wo ist der Haken?

Die Beschränkungen beziehen sich auf zwei Aspekte – den Grundbesitz und die Quotenzuteilung. Das Gesetz verbietet den persönlichen Besitz von Grundstücken, und die Quote für Ausländer in einer Eigentumswohnung ist auf 49 Prozent der Gesamtwohnfläche begrenzt.

Die Bauträger stellen Quotenbescheinigungen aus. Ohne diese Bescheinigung ist die Eintragung der Transaktion beim Land Department nicht möglich. Die Ausnahme ist der Kauf über ein thailändisches Unternehmen. Dieses Modell ist nur für erfahrene Investoren geeignet.

Investitionsstrategien

Immobilieninvestitionen in Bangkok weisen mit der richtigen Strategie stabile Renditen auf.

Wichtigste Szenarien:

1. Rentables Leasing. Amortisation in 12-14 Jahren mit einem ROI von 6-8%. Beste Gegenden: Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Wiederverkauf nach dem Bau. Der Wertzuwachs in der Vorverkaufsphase erreicht 25-30 %. Das Wichtigste ist, ein Projekt mit einem renommierten Bauträger und einem guten Standort zu wählen.
3. Modernisierung und Neugestaltung von Zweitwohnungen. Margen von bis zu 40 % nach hochwertiger Renovierung und Ausstattung.

Kauf einer Immobilie in Bangkok: Vor- und Nachteile

Der Erwerb von Immobilien bietet Zugang zu einem stabilen Markt, erfordert aber eine genaue Kenntnis der Risiken.

Vorteile:

• hohe Nachfrage nach Mietobjekten in Touristengebieten;
• einfaches Verfahren zur Registrierung des Eigentums;
• Die langfristigen Renditen sind höher als bei Bankeinlagen.

Benachteiligungen:

• Beschränkungen des Landbesitzes;
• Währungsrisiken bei Transaktionen;
• Schwierigkeiten bei der Beantragung einer Hypothek für Ausländer.

Wie man kauft: ein Schritt-für-Schritt-Szenario

Der Kauf von Immobilien in Bangkok folgt einem klaren Algorithmus:

1. Marktanalyse. Vergleich von Standorten, Nachbarschaften, Infrastruktur. Betrachtung der Mietaussichten und des Kapitalwachstums.
2. Auswahl des Standorts. Überprüfung von Eigentumsrechten, rechtlicher Sauberkeit, Quote.
3. Reservierung. Unterzeichnung des Reservierungsvertrags und Zahlung der Anzahlung (in der Regel 1-2%).
4. Kaufvertrag. Ausarbeitung eines Kaufvertrags mit Bedingungen und Abrechnungen.
5. Überweisung. Es ist obligatorisch, aus dem Ausland mit dem Vermerk „für den Kauf von Immobilien“ zu senden.
6. Registrierung bei der Landesbehörde. Erhalt der Chanote – der offiziellen Bescheinigung des Eigentums.

Tatsächliche Bauzonen

Der Kauf von Immobilien in Bangkok ist besonders in Gebieten mit aktiver Entwicklung und Verkehrsentwicklung von Bedeutung. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 und Lat Phrao sind neue Wachstumspunkte auf der Karte des Bangkoker Immobilienmarktes. In den letzten drei Jahren sind die Preise jährlich um 15-22 % gestiegen. Dies ist auf den Ausbau der U-Bahn, den Bau neuer Autobahnen und die sekundäre Entwicklung des Gebiets zurückzuführen.

In Rama 9 werden aktiv Mischnutzungskomplexe mit Wohnungen, Büros und Einzelhandel entwickelt. Dieser Ansatz ermöglicht es, die Kosten für Wohnraum aufgrund des infrastrukturellen Umfelds sofort zu kapitalisieren. Die Preise beginnen bei 3.600 $ pro m².

Land: Verbot und Umgehungsmöglichkeiten

Ausländische Investoren können kein Land direkt besitzen, sondern nutzen eine Reihe von rechtlichen Lösungen:

• Mietvertrag über 30 Jahre mit Verlängerungsoption;
• Eintragung für ein thailändisches Unternehmen, an dem der Ausländer nicht mehr als 49 % der Anteile besitzt;
• von bestimmten Banken und Anwälten genehmigte Treuhandkonstruktionen (selten).

Beim Kauf von Immobilien in Bangkok werden häufig Wohnungen und Eigentumswohnungen bevorzugt, da es dort weniger Einschränkungen gibt und die Rechtssicherheit größer ist.

Immobilienerwerb in Bangkok: Nachfrage und Trends

Bei den Käufern dominiert das Segment der mittleren Oberschicht. Thailändische Familien, junge Berufstätige und Ausländer mit Thailand-Elite-Visa sorgen für eine starke Nachfrage. Chinesische Investoren kaufen Immobilien zum Wiederverkauf. Russen – zur Miete und als Winterquartier. Japaner – für langfristige Investitionen.

Der Trend der letzten zwei Jahre geht dahin, in Bangkok in Immobilien in Bang Na und Udom Suk zu investieren. Hier bilden die Entwicklung der Bangkok Mall und neue Verkehrsknotenpunkte eine langfristige Attraktion.

Merkmale des Mietvertrags: Berechnungen und Feinheiten

Die meisten ausländischen Eigentümer ziehen es vor, Wohnungen zu mieten. Die Mietpreise liegen zwischen 492 und 1.233 $ pro Monat, je nach Viertel und Art der Wohnung. Kurzfristige Vermietungen bringen die höchsten Einnahmen, sind aber genehmigungspflichtig. Besonders lukrativ sind Investitionen in Wohnungen in Vierteln, die an BTS-Linien liegen. Die Mieter schätzen den bequemen Zugang zu den Verkehrsmitteln.

Der Mietmarkt wird von Verträgen mit einer Laufzeit von 6 Monaten oder mehr beherrscht. Bei Vertragsabschluss wird eine 2-monatige Kaution verlangt (ein Monat Kaution, ein Monat Vorauszahlung). Die Maklerprovision beträgt eine Monatsmiete. Die Zahlungen, einschließlich der Nebenkosten, sind direkt an den Eigentümer zu leisten.

Schlussfolgerung

Der Kauf von Immobilien in Bangkok ist längst mehr als eine exotische Idee. Er ist ein Instrument zur aktiven Einkommensgenerierung, Währungsdiversifizierung und zum nachhaltigen Kapitalwachstum. Die Stadt wandelt sich weiter, expandiert, baut Metros und zieht Investitionen an. Jedes neue Viertel wird zu einem Anziehungspunkt, bei dem es rentabler ist, heute einzusteigen als morgen aufzuholen.

Ein tropisches Paradies mit goldenen Stränden, exotischer Küche und einzigartiger Kultur – so stellen sich viele Menschen Thailand vor. Dieses Land zieht seit langem Expats aus Russland und anderen Teilen der Welt an, weil die Lebenshaltungskosten erschwinglich sind, das Klima mild und die Investitionsmöglichkeiten gut sind. Ein Umzug in ein asiatisches Land erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse aller Aspekte: vom Klima bis zu Immobilien, von der Kultur bis zur Bürokratie. Die Vor- und Nachteile des Lebens in Thailand ermöglichen es Ihnen, alle Vor- und Nachteile abzuwägen, um zu verstehen, ob es das Land wert ist, es Ihr neues Zuhause zu nennen.

Vor- und Nachteile des Lebens in Thailand für Russen

Das tropische Land lockt mit seiner Exotik, moderaten Lebenshaltungskosten und Geschäftsmöglichkeiten. Neben den vielen Vorteilen gibt es jedoch auch Anpassungsschwierigkeiten, die bei einem Umzug zu berücksichtigen sind. Die Vor- und Nachteile des Lebens in Thailand für russische Investoren und Expats ergeben sich aus der Kombination von einzigartiger Kultur, Klima und sozioökonomischen Bedingungen.

Vorteile:

1. Erschwingliche Lebenshaltungskosten. Trotz steigender Preise in Großstädten wie Bangkok und Phuket bleibt das Leben in den Provinzen erschwinglich. Lebensmittel, Miete und Transport sind viel billiger als in Russland. Die Miete für eine Einzimmerwohnung in Pattaya kostet beispielsweise ab 10.000 Baht (etwa 25.000 Rubel) im Monat.
2. Klima und Natur. Das tropische Klima ermöglicht es Ihnen, den Sommer das ganze Jahr über zu genießen. Strände, Dschungel und Wasserfälle schaffen ideale Bedingungen für Entspannung und Leben im Freien.
3. Die Freundlichkeit der Einheimischen. Die Thais zeichnen sich durch Gastfreundschaft und Toleranz gegenüber Ausländern aus.

Benachteiligungen:

1. Sprachbarriere. Die meisten Thais sprechen nicht fließend Englisch, was die Kommunikation und den Geschäftsverkehr erschweren kann.
2. Visa-Beschränkungen. Die Erneuerung des Visums erfordert regelmäßige Reisen oder zusätzliche Kosten für einen langfristigen Aufenthalt.
3. Kulturelle Unterschiede. Respektieren Sie die thailändischen Traditionen und Bräuche, sonst kann es zu Missverständnissen oder Konflikten kommen.

Thailändische Küche und tropisches Klima: lieben oder hassen

Die Vor- und Nachteile des Lebens in Thailand hängen weitgehend vom Klima und der lokalen Küche ab. Diese beiden Aspekte sind die Schlüsselfaktoren für einen angenehmen Aufenthalt in diesem Land. Das tropische Klima bietet das ganze Jahr über warmes Wetter, hat aber auch seine Eigenheiten, die nicht immer für jeden geeignet sind. Die thailändische Küche ist bekannt für ihre würzigen, herzhaften und süßen Gerichte. Beliebte Gerichte sind Tom Yam, Pad Thai, Som Tam und Mango mit Reis. Straßenessen ist billig – eine Portion Reis und Fleisch kostet 50-60 Baht (etwa 130 Rubel).

Buddhismus und lokale Kultur: Wie beeinflusst er das Leben?

Die Vor- und Nachteile eines Lebens in Thailand lassen sich nicht abschätzen, ohne die lokale Kultur und Religion zu verstehen. Der Buddhismus ist nicht nur ein Glaube, sondern eine Lebensweise, die das alltägliche Verhalten der Thais, ihre Einstellung zum Leben und ihre Wahrnehmung der Welt beeinflusst.

Grundprinzipien

Der Buddhismus wird in Thailand von mehr als 90 Prozent der Bevölkerung praktiziert. Die wichtigsten Grundsätze sind Respekt vor Älteren, Toleranz, Gewaltlosigkeit und die Fähigkeit, in allen Situationen ruhig zu bleiben. Diese Werte spiegeln sich in der Gesellschaft wider: Thais zeigen selten Aggressionen und ziehen es vor, Konflikte friedlich zu lösen.

Wichtige buddhistische Feiertage wie Songkran (thailändisches Neujahr) und Loy Kratong (Lichterfest) werden im ganzen Land mit großen Feierlichkeiten und Ritualen begangen.

Vor- und Nachteile des Umzugs nach Thailand für einen dauerhaften Aufenthalt

Die Vor- und Nachteile eines dauerhaften Aufenthalts in Thailand hängen von vielen Faktoren ab: Visaregelung, Lebenshaltungskosten, Qualität der medizinischen Versorgung und Sicherheitsniveau.

Visafragen und Legalisierung des Aufenthalts

Für einen langfristigen Aufenthalt in Thailand müssen Sie das richtige Visum wählen:

1. Rentenvisum für Personen über 50 Jahre.
2. Geschäftsvisum für Personen, die ein eigenes Unternehmen gründen wollen.
3. Studentenvisum für Personen, die die thailändische Sprache erlernen oder eine Ausbildung absolvieren.

Thailands Besonderheit ist das „Visa Ran“-System, bei dem man das Land verlassen muss, um es zu erneuern. Dies ist praktisch für vorübergehende Aufenthalte, aber unangenehm für diejenigen, die einen längeren Aufenthalt planen.

Krankenversicherung und Gesundheitsversorgung

Die Medizin im Land hat einen hohen Standard, aber die Leistungen für Ausländer sind kostenpflichtig. Die Kosten für eine Krankenversicherung beginnen bei 10.000 Baht pro Jahr (etwa 25.000 Rubel). Das Programm deckt die meisten Standardverfahren ab, einschließlich Notfallversorgung und Routineuntersuchungen.

Immobilien in Thailand: Besonderheiten des Erwerbs und Nuancen des Eigentums

Die Vor- und Nachteile des Lebens in Thailand stehen in direktem Zusammenhang mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum, der Qualität und den gesetzlichen Bestimmungen für Ausländer. Um Fehler zu vermeiden, ist es notwendig, den Prozess des Kaufs und Besitzes von Immobilien in Thailand im Detail zu verstehen.

Arten von Eigentum und ihr Wert:

1. Wohnungen und Appartements: Ausländer können Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Condos) besitzen, sofern nicht mehr als 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes in ausländischem Besitz sind. Die Preise für Wohnungen variieren je nach Region. In Bangkok beginnen die Kosten für eine Ein-Zimmer-Eigentumswohnung bei 2,5-3 Millionen Baht (etwa 6,5-7,5 Millionen RUB).In Phuket würde eine ähnliche Wohnung 3-4 Millionen Baht kosten.
2. Villen und Häuser: Gebietsfremde können in Thailand kein Land direkt besitzen, aber sie können Häuser über ein langfristiges Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 30 Jahren und der Option auf Verlängerung erwerben. Eine Villa an der Küste von Phuket oder Samui kostet ab 10 Millionen Baht (etwa 25 Millionen Rubel).

Der Prozess des Kaufs einer Immobilie:

1. Auswahl des Objekts und Prüfung der Dokumente: Vor dem Kauf wird das Objekt gründlich auf Belastungen und die Rechtmäßigkeit der Transaktion geprüft.
2. Unterzeichnung des Vertrags und Zahlung der Kaution: Die Standardkaution beträgt 10 % des Immobilienwerts.
3. Geldtransfer aus dem Ausland: Für die Registrierung der Transaktion ist ein Nachweis über den Geldtransfer aus dem Ausland erforderlich.
4. Registrierung des Eigentums: Beim Kauf einer Wohnung erhalten Ausländer ein Chanote-Dokument, das das Eigentumsrecht bestätigt.

Leben in Thailand: Vor- und Nachteile für Familien mit Kindern

Für Familien, die einen Umzug aufs Land planen, sind Fragen der Bildung, der Sicherheit und der Anpassung der Kinder an ihre neue Umgebung wichtig.

Vorteile:

1. Internationale Schulen: In den größeren Städten und touristischen Gebieten gibt es internationale Schulen mit Unterricht in englischer Sprache. Die Kosten für den Unterricht liegen zwischen 200 und 600 Tausend Baht pro Jahr (etwa 500 Tausend bis 1,5 Millionen Rubel).
2. Klima und aktiver Lebensstil: Das warme Klima und die Nähe zum Meer ermöglichen das ganze Jahr über Sport und Erholung im Freien.
3. Freundliche Umgebung: Thais lieben Kinder und behandeln sie mit großem Respekt und Sorgfalt.

Benachteiligungen:

1. Bildungskosten: Internationale Schulen sind teuer und staatliche Einrichtungen sind für die meisten Expats aufgrund der Sprachbarriere nicht geeignet.
2. Medizinische Versorgung: Qualitativ hochwertige Medizin ist nur in Privatkliniken erhältlich, und ohne Versicherung kann die Behandlung teuer sein.
3. Kulturelle Anpassung: Kinder haben möglicherweise Schwierigkeiten, sich an eine neue Kultur und Sprache anzupassen.

Schlussfolgerung

Die Vor- und Nachteile des Lebens in Thailand ergeben ein vollständiges Bild dessen, was diejenigen erwartet, die sich für einen Umzug oder den Kauf einer Immobilie in diesem exotischen Land entscheiden. Moderate Preise, tropisches Klima, eine gut ausgebaute Infrastruktur und die Gastfreundschaft der Einheimischen machen das Land zu einem attraktiven Ziel für Leben und Investitionen. Kulturelle Unterschiede, Visabeschränkungen und Besonderheiten der Gesetzgebung erfordern eine sorgfältige Vorbereitung und eine informierte Vorgehensweise.