Immobilienkauf in Bangkok: ein vollständiger Leitfaden für Ausländer und Einheimische gleichermaßen

Thailand zieht seit langem ausländische Investoren an, die sich für den Kauf von Wohnungen, Villen und anderen Immobilien interessieren. Die Gründe liegen auf der Hand: erschwingliche Preise, ein wachsender Markt und die Möglichkeit eines passiven Einkommens. Die Besteuerung des Immobilienerwerbs in Thailand mag jedoch für viele Käufer eine Überraschung sein. Im Gegensatz zu Europa und den USA weist das Steuersystem hier eine Reihe von Nuancen auf, und die Steuersätze variieren je nach Art der Immobilie und den Bedingungen der Transaktion. Unser Artikel soll Ihnen helfen, die Steuerstruktur zu verstehen, um unerwartete Kosten zu vermeiden und Ihr Budget zu kalkulieren.

Die wichtigsten steuerlichen Pflichten beim Kauf einer Immobilie in Thailand

Bei Abschluss der Transaktion sind eine Reihe von Steuern und Gebühren zu entrichten. Der Betrag variiert je nach Art der Immobilie, dem Wert des Hauses und dem Status des Verkäufers.

Neben den Steuern kommen auf einen Immobilienkäufer noch weitere Kosten zu, die er unbedingt im Voraus kennen sollte. Zu den Gebühren beim Kauf einer Immobilie in Thailand gehören:

1. Juristische Dienstleistungen. Die durchschnittlichen Kosten für juristische Dienstleistungen liegen zwischen 20.000 und 50.000 Baht. Der Spezialist prüft die Sauberkeit der Transaktion, bereitet den Vertrag vor und begleitet die Registrierung der Immobilie.
2. Provision des Agenten. In Thailand beträgt der Standardsatz für Maklergebühren 3-5% des Immobilienwerts.
3. Übersetzung und notarielle Beglaubigung von Dokumenten. Alle Geschäfte werden in Thai abgewickelt, daher sind offizielle Übersetzungen erforderlich.

Wenn der Investor diese Kosten berücksichtigt, kann er sein Budget vernünftig planen und unerwartete Kosten vermeiden.

Welche Steuern sind höher: Freehold oder Lickhold?

Beim Kauf von Immobilien in Thailand haben ausländische Investoren die Wahl zwischen Eigentum und Eigentum an Immobilien. Beide Optionen haben ihre eigenen Besonderheiten und steuerlichen Auswirkungen, die vor dem Abschluss einer Transaktion unbedingt berücksichtigt werden müssen.

Freehold: Volleigentum und Steuerlast

Die bevorzugte Option für Investoren ist die Eigentumswohnung, da sie das volle Eigentum an der Immobilie und die Möglichkeit bietet, ohne Einschränkungen darüber zu verfügen. Die steuerliche Belastung beim Kauf von Wohneigentum umfasst Kriterien:

1. Übertragungsgebühr – 2 % des Katasterwerts der Immobilie. Sie wird vom Käufer bezahlt, aber in der Praxis können die Parteien vereinbaren, die Kosten zu teilen.
2. Stempelsteuer – 0,5 % des im Kaufvertrag angegebenen Betrags.
3. Spezifische Unternehmenssteuer (SBT) – 3,3 %, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft wird.

Die Einkommensteuer wird individuell auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis berechnet. Die Eigentumsform ist praktisch, weil sie die Notwendigkeit einer Vertragsverlängerung und zusätzlicher jährlicher Gebühren eliminiert. Beim Wiederverkauf müssen jedoch Steuern auf die Wiederverkaufseinnahmen berücksichtigt werden.

Erbbaurecht: 30 Jahre und mehr und steuerliche Nuancen

Langfristige Verpachtung von Grundstücken oder Immobilien für eine Dauer von 30 Jahren mit der Aussicht auf eine Verlängerung auf bis zu 90 Jahre. Dieses Format ist für ausländische Käufer am gebräuchlichsten, da ausländische Staatsangehörige in Thailand kein Land besitzen können.

Die steuerliche Belastung ist anders, wenn eine Immobilie auf einer Lisholding erworben wird:

1. Mietsteuer – jährlich zu zahlen und individuell auf der Grundlage der Vertragsbedingungen und des Mietwerts zu berechnen.
2. Grunderwerbssteuer – 1,1 % auf der Grundlage der Miete für die gesamte Laufzeit (30 Jahre).
3. Umsatzsteuer – fällt beim Wiederverkauf von Erbbaurechten an, ist aber in der Regel niedriger als bei Eigentumsrechten.

Der Hauptvorteil eines Erbpachtvertrags ist die geringere anfängliche Steuerbelastung beim Kauf, aber die Notwendigkeit jährlicher Steuerzahlungen und die Schwierigkeit, den Vertrag zu verlängern, können bei langfristigen Immobilieninvestitionen ein ernsthafter Nachteil sein.

Was ist günstiger: Freehold oder Lickhold?

Die Wahl hängt von den Zielen des Anlegers ab:

• Die Eigentumswohnung eignet sich für diejenigen, die die Immobilie als langfristigen Vermögenswert betrachten und planen, sie selbst zu bewohnen oder zu vererben;
• Das Erbbaurecht wird häufiger von Investoren gewählt, die an der Vermietung einer Immobilie interessiert sind, da die anfänglichen Kosten niedriger sind, aber in der Zukunft kann es zu Schwierigkeiten bei der Verlängerung des Vertrags kommen.

Obwohl der Erwerb von Eigentum mit höheren Steuern verbunden ist, ist der Eigentümer von den jährlichen Mietzahlungen befreit. Erbbaurecht – erfordert zu Beginn geringere Investitionen, bringt aber eine laufende Steuerpflicht mit sich.

Bei der Wahl der Eigentumsform ist es wichtig, nicht nur die laufenden Steuern für den Kauf einer Immobilie in Thailand zu berücksichtigen, sondern auch die zukünftigen Unterhaltskosten für die Immobilie.

Welche Steuern ein Immobilienbesitzer in Thailand zahlt

Nach dem Kauf der Immobilie muss der Eigentümer jährliche Steuern für Zweitwohnungen in Thailand zahlen und die Kosten für die Instandhaltung der Versorgungseinrichtungen übernehmen. Zu den wichtigsten Kosten gehören:

1. Jährliche Steuer. Für Wohnimmobilien beträgt der Satz 0,3-0,7 % des Katasterwerts.
2. Rechnungen für Versorgungsleistungen. Durchschnittliche Kosten für Strom – 4-6 Baht pro kW, Wasser – 20-30 Baht pro Kubikmeter.
3. Instandhaltung der Wohnung. Wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, muss der Eigentümer die Kosten für die Verwaltungsgesellschaft, die Reinigung, die Sicherheit und die Reparatur der Infrastruktur tragen. Die durchschnittlichen Kosten für die Instandhaltung von Eigentumswohnungen liegen bei 40-80 Baht pro Quadratmeter und Monat.

Schlussfolgerung

Der Kauf einer Immobilie in Thailand kann eine lohnende Investition sein, aber es ist wichtig, die Kaufsteuern und zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen. Eine korrekte Budgetplanung kann Ihnen helfen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Es lohnt sich, bevor Sie kaufen:

• die Steuerlast je nach Art der Immobilie zu prüfen.
• die jährlichen Kosten für die Instandhaltung der Wohnung zu berechnen.
• Konsultieren Sie einen Anwalt und prüfen Sie alle Bedingungen des Vertrags.

Thailand ist nach wie vor ein attraktiver Markt für Investoren, und wenn Sie die Einzelheiten der Besteuerung kennen, können Sie eine fundierte Entscheidung treffen.

Die Unterschiede zwischen Aufenthaltsgenehmigung und Aufenthaltserlaubnis beschränken sich nicht auf die Gültigkeit der Dokumente. Diese Wahl bestimmt nicht nur die Form des Aufenthalts, sondern auch den Grad der Freiheit, den Zugang zu Rechten, die Geschwindigkeit der Anpassung und sogar die Möglichkeit, das Land jemals eine neue Heimat zu nennen. Die Umsiedlung ist eine klar strukturierte Strategie. Ihr Status ist der erste Baustein für den Aufbau eines Lebens in einem neuen Land.

Wo man mit dem Umzug in ein anderes Land beginnt

Die Einwanderung setzt eine Kette von Entscheidungen in Gang, deren erstes Glied die Bestimmung des Rechtsstatus ist. Die Unterschiede zwischen Aufenthaltserlaubnis und Aufenthaltstitel bilden die Grundlage für eine langfristige Strategie. Der Status wirkt sich auf die Möglichkeiten, die Verpflichtungen, die Aussichten auf die Staatsbürgerschaft, den Zugang zur Medizin, zur Bildung und zum Arbeitsmarkt aus. Die Ausgangsentscheidung bestimmt die nächsten Schritte.

Dauerhafter Aufenthalt versus Aufenthaltserlaubnis ist nicht nur ein rechtlicher Vergleich, sondern auch eine Entscheidung über das Tempo der Integration in ein neues Land. Ein befristeter Aufenthalt schränkt ein – ein unbefristeter Aufenthalt öffnet Türen. Aber nicht jeder ist für die gleichen Bedingungen geeignet: Kriterien, Bedingungen, Art des Visums, Zweck des Umzugs entscheiden über das Ergebnis.

Unterschiede zwischen Aufenthaltsgenehmigung und unbefristeter Aufenthaltsgenehmigung: Worin besteht der Hauptunterschied?

Der Begriff der Unterschiede umfasst nicht nur rechtliche Aspekte, sondern auch alltägliche Realitäten. Sie bestehen in dem Grad der Stabilität der Situation im Lande.

Befristete Aufenthaltserlaubnis (TRP) – ein Status, der das Recht auf einen begrenzten Aufenthalt bestätigt. Sie ist in der Regel ein bis fünf Jahre gültig, muss regelmäßig verlängert werden und hängt von der Grundlage ab (Arbeit, Studium, Geschäft, Wiedervereinigung).

Daueraufenthaltsgenehmigung (PRP) – eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung mit erweiterten Rechten. Sie muss nicht jährlich erneuert werden und bietet fast die gleichen Freiheiten wie die Staatsbürgerschaft, mit Ausnahme des Wahlrechts und des Passes.

Beispiel: In Deutschland muss der befristete Status jährlich erneuert werden, während der unbefristete Status eine unbefristete Genehmigung mit der Möglichkeit bietet, bis zu sechs Monate abwesend zu sein, ohne den Einwanderungsstatus zu verlieren.

Bedingungen für die Erteilung eines Aufenthaltstitels

Jedes Land legt seine eigenen Bedingungen für die Erteilung einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung fest. Zu den Unterschieden gehört die anfängliche Einreiseschwelle. In der Regel ausreichend:

• des Vertrags mit dem Arbeitgeber;
• um an die Universität zu kommen;
• Gewerbeanmeldung;
• Einkommensnachweis oder Sponsoring.

In Spanien liegt das Mindesteinkommen für einen Arbeitslosen bei 400 % IPREM (ca. 2.400 € pro Monat), in Polen reicht ein Arbeitsvertrag mit einem weißen Einkommen aus. Häufig wird verlangt, dass der Wohnsitz gemeldet und keine Vorstrafen vorhanden sind.

Bedingungen für die Erteilung eines Aufenthaltstitels

Um die nächste Stufe zu erreichen, müssen die Bedingungen für die Erteilung einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis erfüllt sein: Aufenthalt von 3 bis 10 Jahren, stabiles Einkommen, Sprachkenntnisse und kulturelle Integration.

In der Tschechischen Republik wird eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis nach 5 Jahren befristeten Aufenthalts erteilt, wenn der tschechische Sprachtest bestanden wurde. In Kanada – nach 3 Jahren, mit Steuererklärungen und dauerhaftem Aufenthalt. Die Unterschiede zwischen einer Aufenthaltserlaubnis und einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis betreffen auch den Umfang der Rechte: Bei einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis können Sie ohne Vorankündigung den Arbeitsplatz, den Beruf oder die Wohnregion wechseln.

Empowerment: die rechtliche Dimension

Die Unterschiede zwischen der Aufenthaltserlaubnis und dem unbefristeten Aufenthaltstitel zeigen sich deutlich im Umfang der verfügbaren Rechte. Der Daueraufenthalt bietet:

• freie Wahl des Arbeitgebers und der Branche;
• Zugang zu Sozialleistungen;
• vereinfachte Erneuerung der Dokumente;
• Schutz vor Abschiebung.

Bei einer befristeten Genehmigung bleibt die Abhängigkeit vom Zweck der Einreise bestehen. In der Türkei darf ein Inhaber einer touristischen Aufenthaltserlaubnis nicht offiziell beschäftigt werden, während diese Beschränkung bei einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis entfällt.

Was ist der beste Status für einen langfristigen Aufenthalt?

Die Wahl des Status hängt vom jeweiligen Ziel ab. Die Unterschiede sind wichtig für die Analyse der Perspektive:

1. Geplant ist ein befristeter Vertrag – eine Aufenthaltsgenehmigung reicht aus.
2. Erwogener Umzug mit Familie und Einbürgerung – CoML gewinnt.

Eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis eignet sich für Personen, die einen langfristigen Aufenthalt im Ausland anstreben, insbesondere in Ländern mit einer lockeren Migrationspolitik: Portugal, Griechenland, Bulgarien.

Unterschiede zwischen Aufenthaltstiteln und unbefristeten Aufenthaltstiteln im Kontext bestimmter Länder

In Thailand ist der Unterschied besonders gravierend. Aufenthaltsgenehmigungen werden für ein Jahr ausgestellt, mit der Möglichkeit der Verlängerung durch Nicht-Einwanderer- und Elite-Visa. Gleichzeitig wird eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung erst nach drei Jahren ununterbrochenen Aufenthalts mit einem Arbeitsvisum erteilt, für das Sprachkenntnisse und ein offizielles Einkommen erforderlich sind. Die Einwanderung in ein Land mit instabiler Migrationspolitik erhöht das Risiko einer Ablehnung. Die Unterschiede sind hier besonders greifbar: Der befristete Status berechtigt nicht zum Erwerb von Grundstücken und wird nicht auf die Staatsbürgerschaft angerechnet.

In Deutschland eröffnet eine Aufenthaltserlaubnis fast die gleichen Rechte wie die Staatsbürgerschaft, einschließlich eines Sozialpakets und unbegrenzter Arbeit. Die Unterschiede zwischen Aufenthaltsgenehmigung und Aufenthaltserlaubnis in diesem Land werden kritisch, wenn Sie versuchen, dauerhaft zu bleiben: Der befristete Status ist nicht von Dauer, insbesondere wenn sich der Arbeitsplatz oder die Gründe ändern.

Spanien gewährt einen dauerhaften Aufenthalt nach 5 Jahren legalen Lebens. Eine Aufenthaltserlaubnis muss jährlich verlängert werden und es muss ein ausreichendes Einkommen nachgewiesen werden, während eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis den Status bei minimaler Aktivität beibehält.

Was ist zu wählen – Aufenthaltserlaubnis oder Aufenthaltsberechtigung?

Die Entscheidung wird auf der Grundlage der Strategie getroffen. Die Wahl hängt vom Ziel ab. Unterschiede sind nicht nur beim Umzug wichtig, sondern auch bei der Anpassung, der Erlangung des steuerlichen Wohnsitzes, der Staatsbürgerschaft und der Teilnahme an Krankenversicherungsprogrammen.

Beispiel: In Litauen kann ein Student eine Aufenthaltserlaubnis für ein Jahr erhalten, aber der Weg zu einem dauerhaften Aufenthalt erfordert einen fünfjährigen ununterbrochenen Aufenthalt, das Bestehen einer Prüfung und den Verzicht auf die Staatsbürgerschaft des Herkunftslandes. Dies erfordert Planung und die Bereitschaft zur sozialen Anpassung.

Unbefristete Aufenthaltserlaubnis vs. befristete Aufenthaltserlaubnis

Der Vergleich „unbefristete vs. befristete Aufenthaltserlaubnis“ ist nicht nur eine Statusanalyse, sondern ein Maß für den Grad der Autonomie. Der unbefristete Status befreit von administrativer Abhängigkeit, reduziert den bürokratischen Aufwand und vereinfacht die Migrationsprozesse.

In den EU-Ländern ermöglicht der befristete Status keine Freizügigkeit zwischen den Staaten, während der unbefristete Status die Freizügigkeit und Wiedereinreise erleichtert. Die Unterschiede zwischen Aufenthaltsgenehmigung und unbefristeter Aufenthaltsgenehmigung wirken sich auf Mobilität, Stabilität und langfristige Pläne aus.

Schlussfolgerungen

Die Wahl des Status ist kein technischer Moment, sondern eine strategische Entscheidung. Die Unterschiede zwischen Aufenthaltsgenehmigung und unbefristeter Aufenthaltsgenehmigung bestimmen nicht nur die Rechte, sondern auch den Lebensrhythmus, den Grad der Unabhängigkeit und das Integrationspotenzial. Ein unbefristeter Status verringert die Risiken, während ein befristeter Status Flexibilität erfordert.

Ein langfristiger Aufenthalt im Ausland erfordert eine bewusste Entscheidung. Er bietet Stabilität und Perspektive. Ein befristeter Aufenthalt bietet Flexibilität und kurzfristige Optionen. Das Ziel bestimmt den optimalen Weg.