Hauptmythen über Immobilieninvestitionen

Die Vorstellung von Immobilien als ewigem Wert, in den man fehlerfrei investieren kann, hat sich in der Gesellschaft festgesetzt. Es wird angenommen, dass Beton und Ziegel immer profitabel sind und Quadratmeter besser vor Inflation schützen als Gold. Doch die Mythen über Immobilieninvestitionen schaffen falsches Vertrauen und verzerren das Risikoverständnis. Um vernünftig zu investieren, müssen alle Irrtümer aufgedeckt und neu überdacht werden, insbesondere in den Bedingungen des modernen Marktes, wo klassische Schemata immer öfter versagen.

Mythos Nr. 1: Immobilien steigen immer im Wert

Wahrheit: Der Preisanstieg in Thailand ist zyklisch und spekulativ und hängt vom Touristenstrom, der Bautätigkeit und der internationalen Nachfrage ab. In den Jahren 2015–2019 verzeichneten Pattaya und Phuket jährliche Wachstumsraten von 7–10%. Doch bereits ab 2020 — während der Pandemie — fielen die Preise für Bestandsimmobilien um 15–20%, insbesondere im Condo-Segment in Meeresrandgebieten.

Gründe für die Volatilität:

• Überangebot in Feriengebieten;

• Überhöhte Erwartungen an den „sicheren“ Wiederverkauf;

• Abhängigkeit von ausländischer Nachfrage und Flügen;

• Abnahme des Interesses chinesischer Investoren;

• Beschränkungen für ausländischen Grundbesitz.

In Thailand kann man nicht auf stetigen Preisanstieg des Objekts zählen. Der Mythos vom ewigen Wertzuwachs schürt überzogene Erwartungen und führt zu unbegründeten Immobilieninvestitionen, insbesondere in Projekte in der Baugrube-Phase.

Mythos Nr. 2: Mieteinnahmen bringen stabile Einnahmen

Realität: Mieteinnahmen in Thailand unterliegen starker Saisonalität und hängen von der Lage, dem Objekttyp und dem Touristenstrom ab. In der Hochsaison (Dezember–März) können Objekte auf Phuket und Samui bis zu 7–9% Jahresrendite bringen, aber in der Nebensaison (Mai–September) stehen sie 3–5 Monate leer.

Risikofaktoren:

1. Leerstand aufgrund der Regenzeit;

2. Airbnb-Plattform ist in einigen Provinzen eingeschränkt;

3. Häufige Stornierungen von Buchungen;

4. Abnutzung des Eigentums und Notwendigkeit monatlicher Reinigung;

5. Hohe Konkurrenz im Budget-Condo-Segment.

Beispiel: Eine 32 m² große Wohnung in Kata Beach auf Phuket zum Preis von $120.000 bringt jährlich bis zu $7.000 Bruttomiete ein. Aber nach Abzug von:

• 30% Agenturprovision für Kurzzeitmiete;

• $600–800 für Serviceleistungen (Wäscherei, Reinigung, WLAN, Check-in/out);

• $1.200 für jährliche Möbelaktualisierung/Kleinreparaturen;

• $400 Steuern (insgesamt Gemeinde- und Condo-Steuer);

Endrendite: 3,8–4,5% Jahresrendite, wenn keine Leerstände auftreten. Die Illusion der Stabilität erzeugt beim Investor ein falsches Bild der Rentabilität, was als einer der Mythen über Immobilieninvestitionen gilt.

Mythos Nr. 3: Langfristig ist sicher

Wahrheit: Der Besitz von Immobilien in Thailand ist mit rechtlichen Feinheiten verbunden, insbesondere für Ausländer. Das gängigste Schema ist Leasehold (30-jährige Miete) mit Verlängerungsoption. Echte Eigentumsrechte (Freehold) sind nur in begrenzten Projekten und nur für Wohnungen (nicht für Land) verfügbar.

Wichtige Aspekte:

• Ausländern ist der Grundbesitz verboten;

• Projekte können nach Ablauf von 30 Jahren keine Verlängerung der Miete erhalten;

• Einige Entwickler verschwinden nach Fertigstellung des Baus und hinterlassen Probleme bei der Verwaltung;

• Vermietung über Booking.com oder Airbnb ohne spezielle Genehmigungen ist nicht möglich.

Es macht nur Sinn, ein Objekt 10–20 Jahre zu halten, wenn eine klare Betriebsstrategie, Verständnis des Eigentumsformats und Rücklagen für die Instandhaltung vorhanden sind.

Mythos Nr. 4: Investitionen in Gewerbeimmobilien bringen mehr Gewinn

Es wird angenommen, dass Büros, Lagerhallen und Einzelhandelsflächen rentabler sind als Wohnungen. In der Praxis erfordert Gewerbeimmobilien jedoch mehr Kontrolle und ist sehr anfällig für wirtschaftliche Krisen. Nach der Pandemie wechselten in Moskau über 30% der Büros zu flexiblen Mietverträgen oder blieben ungenutzt. Einkaufszentren in den Regionen verlieren Mieter, und Geschäftscluster erfordern ständige Modernisierung.

Gewerbeobjekte verursachen Verluste, wenn:

• der Mieter die Tätigkeit einstellt;
• das vermietete Format veraltet ist (z. B. Call-Center oder Mini-Büros);
• die Mietferien sich über Monate hinziehen;
• die Reparaturkosten den monatlichen Ertrag übersteigen;
• gesetzliche Änderungen die Art der Tätigkeit verbieten.

Die Mythen über Immobilieninvestitionen im Gewerbesegment schüren überhöhte Renditeerwartungen und ignorieren die Notwendigkeit von Erfahrung und Management.

Mythos Nr. 5: Je billiger, desto besser

Günstige Immobilien wirken attraktiv: minimale Einstiegsschwellen, schnelle Amortisation. In den meisten Fällen bedeutet jedoch ein niedriger Preis eine schlechte Lagequalität. In Millionenstädten kann Wohnraum in Schlafzonen am Stadtrand bis zu 2–3 Mal günstiger sein als im Zentrum, bleibt aber monatelang ungenutzt.

Risiken billiger Objekte:

1. Schwierigkeiten beim Wiederverkauf.
2. Fehlende Infrastruktur.
3. Hohe Kriminalitätsrate im Viertel.
4. Unbequeme Verkehrsanbindung.
5. Schlechter technischer Zustand (Rohre, Verkabelung, fehlender Aufzug).

Die Einsparungen beim Einstieg verwandeln sich oft in dauerhafte Ausgaben für Instandhaltung oder den Versuch, teurer zu reparieren.

Mythos Nr. 6: Hypothek steigert immer die Rentabilität

Für Ausländer ist eine Hypothek in Thailand praktisch ohne Aufenthaltsgenehmigung oder Arbeitserlaubnis unerreichbar. Selbst bei Vorhandensein eines Bankkontos beträgt der Zinssatz mindestens 7% pro Jahr, die Laufzeit bis zu 10 Jahre und die Anzahlung mindestens 50%.

Optionen:

1. Kauf auf Raten vom Bauträger (in der Regel bis zu 24 Monate, ohne Zinsen).

2. Nutzung eines Kredits im Heimatland — und Überweisung der Mittel auf das Konto in Thailand.

3. Kauf über eine thailändische Firma — eine komplexe Methode, verbunden mit Risiken und rechtlichen Kosten.

Die Hypothek in Thailand ist die Ausnahme, nicht die Regel, und die Strategie „Kredit für Miete“ ist hier kaum anwendbar.

Reale Parameter erfolgreicher Deals: Entlarvung von Immobilieninvestitionsmythen

Um Fallen zu vermeiden, müssen intuitive Annahmen durch konkrete Analyse ersetzt werden. Der Investor gestaltet die Rentabilität unter Berücksichtigung aller Komponenten:

• Startpreis pro m²;
• Durchschnittliche Rendite bei langfristiger Vermietung — 3,5% in der Hauptstadt und 5,7% in den Regionen;
• Amortisationszeit der Wohnung — von 17 bis 23 Jahren bei stabiler Auslastung;
• Steuer auf Mieteinnahmen;
• Reparaturkosten;
• Wartungskosten — ca. 5% des Jahresertrags.

Die Mythen über Immobilieninvestitionen verschwinden, wenn an ihre Stelle kalte Berechnungen, reale Metriken und kritisches Denken treten.

Die Realität als Hauptfilter des Investors

Ein fundierter Ansatz zur Immobilie beginnt nicht mit dem Glauben an garantierte Einnahmen, sondern mit einer umfassenden Prüfung der Bedingungen, Lage, Rentabilität und Risiken. Jedes Objekt erfordert Berechnungen, Szenarioplanung, Liquiditätsbewertung und Analyse benachbarter Angebote. Oberflächliche Überzeugungen und Mythen über Immobilieninvestitionen führen zu teuren Fehlern. Erfolgreich ist derjenige, der Quadratmeter nicht idealisiert, sondern sie als aktives, lebendiges Asset betrachtet, das Aufmerksamkeit, Investitionen und Anpassung der Strategie erfordert.