Principaux mythes sur l’investissement immobilier

Dans la société, l’image de l’immobilier s’est solidement ancrée en tant que valeur éternelle dans laquelle investir sans se tromper. On pense que le béton et la brique rapportent toujours des bénéfices, et que les mètres carrés protègent mieux contre l’inflation que l’or. Cependant, les mythes sur les investissements immobiliers créent une fausse confiance et faussent la perception des risques. Pour investir de manière avisée, il est nécessaire de démythifier et de reconsidérer chaque idée fausse, surtout dans le contexte actuel du marché où les schémas classiques échouent de plus en plus.

Mythe n°1. L’immobilier augmente toujours en valeur

Vérité : la croissance des prix en Thaïlande est cyclique et spéculative, dépendant du flux touristique, de l’activité des promoteurs et de la demande internationale. Entre 2015 et 2019, Pattaya et Phuket ont enregistré une croissance de 7 à 10 % par an. Cependant, dès 2020, pendant la pandémie, les prix de l’immobilier secondaire ont chuté de 15 à 20 %, en particulier dans le segment des condos situés dans des zones sans accès à la mer.

Raisons de la volatilité :

• Surabondance d’offres dans les zones touristiques ;

• Attentes exagérées de revente « sans risque » ;

• Dépendance à la demande étrangère et aux vols internationaux ;

• Diminution de l’intérêt des investisseurs chinois ;

• Restrictions sur la propriété foncière pour les étrangers.

En Thaïlande, il n’est pas possible de compter sur une augmentation constante du prix de l’objet. Le mythe de la croissance éternelle de la valeur crée des attentes exagérées et conduit à des investissements non fondés dans l’immobilier, en particulier dans les projets au stade de la fondation.

Mythe n°2. La location assure un revenu stable

Réalité : les revenus locatifs en Thaïlande sont soumis à une forte saisonnalité et dépendent de l’emplacement, du type de bien et du flux touristique. Pendant la haute saison (décembre-mars), les biens à Phuket et à Samui peuvent rapporter jusqu’à 7-9 % par an, mais pendant la basse saison (mai-septembre), ils peuvent rester inoccupés pendant 3 à 5 mois.

Facteurs de risque :

1. Inoccupation due à la saison des pluies ;

2. Restrictions d’Airbnb dans certaines provinces ;

3. Annulations fréquentes de réservations ;

4. Usure des biens et besoin de nettoyage mensuel ;

5. Forte concurrence dans le segment des condos bon marché.

Exemple : Un appartement de 32 m² à Kata Beach à Phuket, vendu 120 000 $, peut rapporter jusqu’à 7 000 $ de loyer brut par an. Mais après déduction de :

• 30 % de commission d’agence pour la location à court terme ;

• $600–800 pour les services (blanchisserie, nettoyage, wifi, check-in/out) ;

• $1 200 pour la rénovation annuelle du mobilier/petits travaux ;

• $400 de taxes (cumulées de la municipalité et du condo) ;

Rendement final : 3,8–4,5 % par an, en l’absence de vacances locatives. L’illusion de stabilité crée une fausse image de rentabilité chez l’investisseur, ce qui est considéré comme l’un des mythes sur les investissements immobiliers.

Mythe n°3. L’investissement à long terme est sûr

Vérité : la possession d’un bien immobilier en Thaïlande est associée à des subtilités juridiques, surtout pour les étrangers. Le schéma le plus courant est le bail emphytéotique (location de 30 ans) avec option de renouvellement. Les droits de propriété réels (pleine propriété) ne sont disponibles que dans des projets limités et uniquement pour les appartements (pas pour les terrains).

Points à prendre en compte :

• La propriété foncière par un étranger est interdite ;

• Certains projets peuvent ne pas obtenir de prolongation de bail après 30 ans ;

• Certains promoteurs disparaissent après la fin de la construction, laissant des problèmes de gestion ;

• Impossible de louer via Booking.com ou Airbnb sans autorisations spéciales.

Conserver un bien pendant 10 à 20 ans a du sens uniquement avec une stratégie d’exploitation claire, une compréhension de la forme de propriété et une réserve pour l’entretien.

Mythe n°4. Les investissements dans l’immobilier commercial rapportent plus de bénéfices

On pense que les bureaux, entrepôts et espaces commerciaux sont plus rentables que les logements. En pratique, l’immobilier commercial nécessite un contrôle plus strict et est très sensible aux crises économiques. Après la pandémie, plus de 30 % des bureaux à Moscou sont passés à un format de location flexible ou sont restés vacants. Les centres commerciaux en régions perdent des locataires, et les clusters d’entreprises nécessitent une modernisation constante.

Un bien commercial génère des pertes si :

• Le locataire cesse son activité ;
• Le format de location devient obsolète (par exemple, centres d’appels ou mini-bureaux) ;
• Les périodes de vacance s’étendent sur des mois ;
• Les coûts de réparation dépassent les revenus mensuels ;
• Les changements réglementaires interdisent certaines activités.

Les mythes sur les investissements immobiliers dans le secteur commercial créent des attentes de rentabilité exagérées, en ignorant la nécessité d’expérience et de gestion.

Mythe n°5. Plus c’est bon marché, plus c’est rentable

L’immobilier bon marché semble attrayant : des seuils d’entrée minimaux, un retour sur investissement rapide. Cependant, dans la plupart des cas, un prix bas signifie une mauvaise qualité d’emplacement. Dans les villes millionnaires, les logements dans les zones résidentielles en périphérie peuvent coûter 2 à 3 fois moins cher qu’en centre-ville, mais rester inoccupés pendant des mois.

Les risques des biens bon marché :

1. Difficulté de revente ;
2. Manque d’infrastructures ;
3. Criminalité élevée dans le quartier ;
4. Accessibilité aux transports peu pratique ;
5. Mauvaise qualité technique (tuyauterie, câblage, absence d’ascenseurs).

L’économie à l’entrée se transforme souvent en dépenses constantes pour l’entretien ou les tentatives de « réparer plus cher ».

Mythe n°6. L’hypothèque augmente toujours la rentabilité

Pour les étrangers, l’obtention d’une hypothèque en Thaïlande est pratiquement impossible sans permis de séjour permanent ou autorisation de travail. Même avec un compte bancaire, le taux d’intérêt est de 7 % par an, la durée de remboursement va jusqu’à 10 ans, et l’apport initial est d’au moins 50 %.

Options :

1. Achat à tempérament auprès du promoteur (généralement jusqu’à 24 mois, sans intérêt) ;

2. Utilisation d’un prêt dans son propre pays, avec transfert des fonds sur un compte en Thaïlande ;

3. Achat via une société thaïlandaise — un schéma complexe, associé à des risques et des coûts juridiques.

L’effet de levier hypothécaire en Thaïlande est l’exception, et la stratégie du « crédit pour la location » est presque inapplicable ici.

Paramètres réels des transactions réussies : démystifier les investissements immobiliers

Pour éviter les pièges, il est nécessaire de remplacer les suppositions intuitives par une analyse concrète. L’investisseur crée la rentabilité en tenant compte de tous les éléments :

• Le prix de départ au mètre carré ;
• Le rendement moyen en cas de location à long terme — 3,5 % dans la capitale et 5,7 % en régions ;
• Le temps de récupération de l’appartement — de 17 à 23 ans avec une occupation stable ;
• L’impôt sur les revenus locatifs ;
• Les dépenses de réparation ;
• Les frais d’entretien — environ 5 % du revenu annuel.

Les mythes sur les investissements immobiliers disparaissent lorsque des calculs froids, des mesures réelles et une pensée critique prennent leur place.

Vérification par la réalité : le principal filtre de l’investisseur

Une approche judicieuse de l’immobilier ne commence pas par la croyance en un revenu garanti, mais par un audit complet des conditions, de l’emplacement, de la rentabilité et du risque. Chaque bien nécessite des calculs, une planification scénarisée, une évaluation de la liquidité, une analyse des offres voisines. Les convictions superficielles et les mythes sur les investissements immobiliers entraînent des erreurs coûteuses. Ceux qui ne sacralisent pas les mètres carrés, mais les gèrent comme un actif vivant nécessitant attention, investissements et ajustement de la stratégie, sont ceux qui réussissent.