Pro e contro di vivere in Thailandia: se conviene acquistare una proprietà nel Paese

Il mercato immobiliare della capitale thailandese ha smesso da tempo di essere esotico: le cifre parlano più delle brochure turistiche. Negli ultimi cinque anni, la domanda di acquisto di immobili a Bangkok è cresciuta del 18%. Allo stesso tempo, la metà delle transazioni è stata conclusa da cittadini stranieri, mentre gli acquirenti locali stanno gradualmente perdendo il loro primato. Il crescente interesse per il reddito da locazione e la diversificazione valutaria sta portando alla ribalta investitori provenienti da Cina, Giappone, Singapore e Russia.

Perché Bangkok: turismo, affitti e urbanizzazione

Il motore del mercato è costituito da un flusso turistico stabile e da una fitta urbanizzazione. La città è una delle tre capitali più visitate al mondo, con oltre 25 milioni di visitatori all’anno. Ciascuno di questi fattori rafforza la domanda di affitti, soprattutto nelle aree di Asoke, Ekkamai e Thonglor. L’acquisto di immobili a Bangkok in queste aree offre un rapido ritorno sull’investimento, in media del 6-8% all’anno.

Il turismo non riguarda solo gli affitti. Riscalda il mercato immobiliare in Thailandia, aumentando l’interesse per gli investimenti a breve termine. Gli sviluppatori si stanno adattando alla domanda degli inquilini, offrendo condomini compatti di 28-35 m² a prezzi a partire da 123.000 dollari.

Cosa scegliere: condominio, appartamento o casa

L’acquisto di una proprietà a Bangkok può assumere diverse forme. La legge thailandese dà agli stranieri il diritto di possedere un’abitazione solo in formato freehold. E solo entro la quota del 49% in ogni complesso residenziale. Pertanto, la scelta principale è il condominio.

Caratteristiche delle forme di proprietà:

• Il condominio è una forma di proprietà legale per gli stranieri. Facile da rivendere, permette di affittare senza restrizioni;
• appartamento – più spesso di proprietà di un locatario. Restrizioni alla rivendita e alla proprietà;
• Una casa con terreno è l’eccezione, non la regola. La proprietà della terra è disponibile solo per i cittadini thailandesi. L’alternativa è quella di intestare il terreno a una società thailandese.

Gli acquirenti che decidono di acquistare un immobile per la residenza permanente spesso scelgono una casa a schiera fuori dal centro. Il loro prezzo parte da 179.926 dollari e la superficie parte da 120 m².

Prezzi degli immobili a Bangkok

La fascia di prezzo del mercato immobiliare varia da 2.050 a 8.220 dollari al metro quadro. Le zone più costose si trovano lungo le linee BTS e MRT: Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. L’acquisto anche di un monolocale compatto costa almeno 165.000 dollari.

Il costo dei nuovi complessi residenziali è di circa 3.830 dollari/m². Sul mercato secondario – circa 2.740 dollari/m². Negli ultimi tre anni, i nuovi edifici sono cresciuti di prezzo molto più velocemente: +12%, mentre il mercato secondario ha registrato una crescita solo del 4%.

Restrizioni per gli stranieri: dove sta la fregatura?

Le restrizioni riguardano due aspetti: la proprietà dei terreni e l’assegnazione delle quote. La legge vieta la proprietà personale di terreni e la quota per gli stranieri in un condominio è limitata al 49% della superficie abitabile totale.

Gli sviluppatori rilasciano certificati di quota. Senza di esso, la registrazione della transazione presso il Dipartimento del Territorio è impossibile. Fa eccezione l’acquisto tramite una società thailandese. Questo modello è adatto solo a investitori esperti.

Strategie di investimento

Gli investimenti immobiliari a Bangkok mostrano rendimenti stabili con la giusta strategia.

Scenari principali:

1. Locazione redditizia. Ritorno dell’investimento in 12-14 anni con un ROI del 6-8%. Quartieri migliori: Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Rivendita dopo la costruzione. La crescita del valore nella fase di pre-vendita raggiunge il 25-30%. L’importante è scegliere un progetto con uno sviluppatore affidabile e una buona posizione.
3. Aggiornamenti e riprogettazioni di alloggi secondari. Margini fino al 40% dopo una ristrutturazione e un arredamento di qualità.

Acquistare un immobile a Bangkok: vantaggi e svantaggi

L’acquisto di immobili offre l’accesso a un mercato stabile, ma richiede un’accurata comprensione dei rischi.

Vantaggi:

• elevata domanda di affitti nelle zone turistiche;
• semplice procedura di registrazione della proprietà;
• I rendimenti a lungo termine sono superiori a quelli dei depositi bancari.

Svantaggi:

• restrizioni sulla proprietà della terra;
• rischi valutari nelle transazioni;
• difficoltà nel richiedere un mutuo per gli stranieri.

Come acquistare: uno scenario passo dopo passo

L’acquisto di immobili a Bangkok segue un chiaro algoritmo:

1. Analisi di mercato. Confronto tra siti, quartieri e infrastrutture. Considerazione delle prospettive di locazione e di crescita del capitale.
2. Selezione del sito. Verifica dei diritti di proprietà, pulizia legale, quote.
3. Prenotazione. Firmare il contratto di prenotazione e versare il deposito (di solito l’1-2%).
4. Contratto di vendita. Redazione di un contratto di compravendita con termini, condizioni e accordi.
5. Trasferimento di fondi. È obbligatorio inviare dall’estero con la dicitura “per l’acquisto di immobili”.
6. Registrazione presso il Dipartimento del Territorio. Ricevimento del Chanote – il certificato ufficiale di proprietà.

Zone di costruzione effettive

L’acquisto di immobili a Bangkok è particolarmente rilevante nelle aree di sviluppo attivo e di sviluppo dei trasporti. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 e Lat Phrao sono nuovi punti di crescita nella mappa del mercato immobiliare di Bangkok. Negli ultimi 3 anni, i prezzi sono aumentati del 15-22% all’anno. Ciò è dovuto all’espansione della metropolitana, alla costruzione di nuove autostrade e allo sviluppo secondario dell’area.

Rama 9 sta sviluppando attivamente complessi a uso misto con abitazioni, uffici e negozi. Questo approccio consente di capitalizzare immediatamente il costo delle abitazioni grazie all’ambiente infrastrutturale. I prezzi partono da 3.600 dollari al m².

Terreno: divieto e soluzioni

Gli investitori stranieri non possono possedere direttamente i terreni, ma praticano una serie di soluzioni legali:

• contratto di locazione per 30 anni con opzione di proroga;
• Registrazione per una società thailandese in cui lo straniero non possiede più del 49% delle azioni;
• Costruzioni fiduciarie approvate da alcune banche e avvocati (rare).

Gli appartamenti e i condomini sono spesso preferiti quando si acquista una proprietà a Bangkok, dove ci sono meno restrizioni e la chiarezza giuridica è maggiore.

Acquisto di immobili a Bangkok: domanda e tendenze

Il segmento della classe medio-alta domina tra gli acquirenti. Le famiglie thailandesi, i giovani professionisti e gli stranieri con visto Thailand Elite creano una forte domanda. Gli investitori cinesi acquistano immobili per la rivendita. I russi – per l’affitto e la residenza invernale. Giapponesi – per investimenti a lungo termine.

La tendenza degli ultimi due anni è quella di investire in immobili a Bangkok nelle zone di Bang Na e Udom Suk. Qui lo sviluppo del Bangkok Mall e dei nuovi nodi di trasporto costituisce un’attrazione a lungo termine.

Caratteristiche del contratto di locazione: calcoli e sfumature

La maggior parte dei proprietari stranieri preferisce affittare appartamenti. Le tariffe di affitto variano da 492 a 1.233 dollari al mese, a seconda del quartiere e del tipo di abitazione. Gli affitti a breve termine sono i più redditizi, ma richiedono una licenza. Gli investimenti in abitazioni nei quartieri adiacenti alle linee BTS sono particolarmente redditizi. Gli inquilini apprezzano la comodità di accesso ai trasporti.

Il mercato degli affitti è regolato da contratti di 6 mesi o più. Alla stipula del contratto è richiesto un deposito di 2 mesi (un mese – deposito cauzionale, un mese – pagamento anticipato). La commissione dell’agente è pari a un mese di affitto. I pagamenti, comprese le utenze, vengono effettuati direttamente al proprietario.

Conclusione

L’acquisto di immobili a Bangkok non è più un’idea esotica. È uno strumento per la generazione di reddito attivo, la diversificazione valutaria e la crescita sostenibile del capitale. La città continua a trasformarsi, espandersi, costruire metropolitane e attrarre investimenti. Ogni nuovo quartiere diventa un punto di attrazione in cui è più redditizio entrare oggi che recuperare domani.

La Thailandia attrae da tempo gli investitori stranieri interessati all’acquisto di appartamenti, ville e altre proprietà. Le ragioni sono ovvie: prezzi accessibili, mercato in crescita e possibilità di reddito passivo. Tuttavia, le imposte sull’acquisto di immobili in Thailandia possono essere una sorpresa per molti acquirenti. A differenza dell’Europa e degli Stati Uniti, qui il sistema fiscale presenta numerose sfumature e le aliquote variano a seconda del tipo di immobile e dei termini della transazione. Il nostro articolo vi aiuterà a comprendere la struttura fiscale per evitare costi imprevisti e calcolare il vostro budget.

Principali obblighi fiscali in caso di acquisto di un immobile in Thailandia

Al momento del perfezionamento della transazione è necessario pagare una serie di imposte e tasse. L’importo varia a seconda del tipo di immobile, del valore della casa e dello status del venditore.

Oltre alle tasse, l’acquirente di un immobile deve affrontare ulteriori costi che è importante conoscere in anticipo. Le spese per l’acquisto di una proprietà in Thailandia comprendono:

1. Servizi legali. Il costo medio dei servizi legali varia da 20.000 a 50.000 baht. Lo specialista controlla la pulizia della transazione, prepara il contratto e accompagna la registrazione della proprietà.
2. Commissione dell’agente. In Tailandia, il tasso di commissione d’agenzia standard è pari al 3-5% del valore dell’immobile.
3. Traduzione e autenticazione di documenti. Tutte le transazioni sono in lingua thailandese, pertanto sono necessarie traduzioni ufficiali.

Tenendo conto di questi costi, l’investitore sarà in grado di fare un bilancio oculato e di evitare spese impreviste.

Quali sono le tasse più alte: freehold o lickhold?

Quando acquistano una proprietà in Thailandia, gli investitori stranieri si trovano di fronte a una scelta di proprietà: freehold e lishold. Entrambe le opzioni hanno le loro peculiarità e implicazioni fiscali, che è importante considerare prima di impegnarsi in una transazione.

Freehold: piena proprietà e oneri fiscali

L’opzione preferita dagli investitori è quella del freehold, perché dà la piena proprietà dell’immobile e la possibilità di disporne senza restrizioni. L’onere fiscale dell’acquisto di un immobile di proprietà comprende i criteri:

1. Tassa di trasferimento – 2% del valore catastale dell’immobile. È a carico dell’acquirente, ma in pratica le parti possono concordare di dividere i costi.
2. Imposta di bollo – 0,5% dell’importo specificato nel contratto di vendita dell’immobile.
3. Imposta specifica sulle imprese (SBT) – 3,3%, se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto.

L’imposta sul reddito viene calcolata individualmente in base alla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Il formato di proprietà è conveniente perché elimina la necessità di rinnovare il contratto e le spese annuali aggiuntive. Tuttavia, in caso di rivendita, è necessario tenere conto delle imposte sul reddito da rivendita.

Leasehold: contratto di locazione di oltre 30 anni e sfumature fiscali

Locazione a lungo termine di terreni o immobili per una durata di 30 anni con possibilità di estensione fino a 90 anni. Questa formula è più comune per gli acquirenti stranieri, poiché i terreni non possono essere posseduti da cittadini stranieri in Thailandia.

L’onere fiscale è diverso quando si acquisisce un immobile in lisholding:

1. Imposta sugli affitti – pagabile annualmente e calcolata individualmente in base ai termini del contratto e al valore dell’affitto.
2. Imposta sul trasferimento del contratto di locazione – 1,1% in base all’affitto per l’intera durata (30 anni).
3. Imposta sul reddito delle vendite – si applica sulla rivendita dei diritti di locazione, ma è generalmente più bassa rispetto alla proprietà libera.

Il vantaggio principale di un lishold è il minore onere fiscale iniziale al momento dell’acquisto, ma la necessità di pagare le imposte annuali e la difficoltà di rinnovare i contratti di locazione possono rappresentare un grave svantaggio per gli investimenti immobiliari a lungo termine.

Cosa è più favorevole: freehold o lickhold

La scelta dipende dagli obiettivi dell’investitore:

• La proprietà libera è adatta a coloro che considerano l’immobile come un bene a lungo termine e prevedono di viverci o di trasmetterlo per via ereditaria;
• Il lishold è più spesso scelto dagli investitori interessati ad affittare un immobile, in quanto i costi iniziali sono più bassi, ma in futuro potrebbero esserci difficoltà nel prolungare il contratto.

Sebbene la proprietà libera comporti imposte più elevate in fase di acquisto, essa esenta il proprietario dal pagamento degli affitti annuali. Leasehold – richiede un investimento minore all’inizio, ma comporta un onere fiscale costante.

Quando si sceglie un formato di proprietà, è importante considerare non solo le tasse correnti sull’acquisto di una proprietà in Thailandia, ma anche i costi di manutenzione futuri della proprietà.

Quali tasse paga il proprietario di un immobile in Thailandia

Una volta acquistata la proprietà, il proprietario deve pagare le tasse annuali sulle abitazioni secondarie in Thailandia e coprire i costi di manutenzione delle utenze. I costi principali includono:

1. Imposta annuale. Per le proprietà residenziali, l’aliquota è pari allo 0,3-0,7% del valore catastale.
2. Bollette. Costo medio dell’elettricità – 4-6 baht per kW, dell’acqua – 20-30 baht per metro cubo.
3. Manutenzione degli alloggi. Se l’immobile si trova in un condominio, il proprietario deve pagare la società di gestione, la pulizia, la sicurezza e le riparazioni delle infrastrutture. Il costo medio della manutenzione condominiale è di 40-80 baht al metro quadro al mese.

Conclusione

L’acquisto di una proprietà in Thailandia può essere un investimento vantaggioso, ma è importante considerare le tasse di acquisto e i costi aggiuntivi. Una corretta pianificazione del budget può aiutarvi a evitare sorprese finanziarie.

Ne vale la pena prima dell’acquisto:

• esaminare l’onere fiscale a seconda del tipo di immobile.
• calcolare il costo annuale della manutenzione degli alloggi.
• consultate un avvocato e verificate tutti i termini dell’accordo.

La Thailandia rimane un mercato interessante per gli investitori e conoscere i dettagli della tassazione vi permetterà di prendere una decisione informata.