I principali miti sugli investimenti immobiliari

Nella società si è radicata l’immagine dell’immobile come un valore eterno in cui investire senza errori. Si ritiene che il cemento e il mattone portino sempre profitto e che i metri quadrati proteggano meglio dall’inflazione rispetto all’oro. Tuttavia, i miti sugli investimenti immobiliari creano una falsa sicurezza e distorcono la percezione dei rischi. Per investire saggiamente, è necessario smascherare e rivalutare ogni errore, specialmente nelle condizioni attuali del mercato, dove i classici schemi falliscono sempre più spesso.

Mito n. 1: L’immobile aumenta sempre di valore

Verità: l’andamento dei prezzi in Thailandia è ciclico e speculativo, dipendente dal flusso turistico, dall’attività di sviluppo e dalla domanda internazionale. Tra il 2015 e il 2019, Pattaya e Phuket hanno registrato una crescita del 7-10% annuo. Tuttavia, già dal 2020 – durante la pandemia – i prezzi delle proprietà di seconda mano sono scesi del 15-20%, soprattutto nel settore dei condomini nelle zone non fronte mare.

Cause della volatilità:

• Eccesso di offerta nelle zone turistiche;

• Aspettative esagerate di una rivendita “sicura”;

• Dipendenza dalla domanda estera e dai voli;

• Diminuzione dell’interesse da parte degli investitori cinesi;

• Limitazioni sulla proprietà terriera per stranieri.

In Thailandia non ci si può aspettare un aumento costante del prezzo dell’immobile. Il mito della crescita eterna del valore crea aspettative esagerate e porta a investimenti non giustificati nell’immobiliare, specialmente nei progetti ancora in fase di scavo.

Mito n. 2: Il noleggio garantisce un reddito stabile

Realtà: il reddito da affitto in Thailandia è soggetto a forte stagionalità e dipende dalla posizione, dal tipo di proprietà e dal flusso turistico. Durante l’alta stagione (dicembre-marzo), le proprietà a Phuket e Samui possono rendere fino al 7-9% annuo, ma durante la bassa stagione (maggio-settembre) possono rimanere inutilizzate per 3-5 mesi.

Fattori di rischio:

1. Inattività a causa della stagione delle piogge;

2. Limitazioni di Airbnb in alcune province;

3. Frequenti cancellazioni delle prenotazioni;

4. Usura della proprietà e necessità di pulizia mensile;

5. Alta concorrenza nel settore dei condomini economici.

Esempio: un appartamento di 32 m² nella zona di Kata Beach a Phuket, venduto a $120.000, può generare un affitto lordo annuo fino a $7.000. Ma dopo le detrazioni:

• 30% di commissioni d’agenzia per l’affitto a breve termine;

• $600-800 per i servizi (lavanderia, pulizia, wifi, check-in/out);

• $1.200 per l’aggiornamento annuale dei mobili/piccole riparazioni;

• $400 di tasse (complessivamente municipali e condominiali);

Rendimento finale: 3,8-4,5% annuo, se non ci sono periodi di inattività. L’illusione della stabilità crea un’immagine falsa della redditività per l’investitore, che è considerata uno dei miti sugli investimenti immobiliari.

Mito n. 3: Il lungo termine è sicuro

Verità: possedere immobili in Thailandia comporta sfumature legali, specialmente per gli stranieri. Lo schema più comune è il leasehold (affitto per 30 anni) con opzione di rinnovo. I veri diritti di proprietà (freehold) sono disponibili solo in progetti limitati e solo per appartamenti (non per terreni).

Cosa considerare:

• Il possesso di terreni da parte di stranieri è vietato;

• I progetti potrebbero non ottenere il rinnovo dell’affitto al termine dei 30 anni;

• Alcuni sviluppatori scompaiono dopo la costruzione, lasciando problemi di gestione;

• Impossibilità di affittare tramite Booking.com o Airbnb senza autorizzazioni speciali.

Mantenere l’immobile per 10-20 anni ha senso solo con una chiara strategia di gestione, comprensione della forma di possesso e riserva per la manutenzione.

Mito n. 4: Gli investimenti in immobili commerciali generano maggiori profitti

Si ritiene che uffici, magazzini e spazi commerciali siano più redditizi rispetto alle abitazioni. Nella pratica, l’immobile commerciale richiede un maggiore controllo e ha una sensibilità elevata alle crisi economiche. Dopo la pandemia, oltre il 30% degli uffici a Mosca è passato a un formato di affitto flessibile o è rimasto vuoto. I centri commerciali nelle regioni stanno perdendo inquilini e i cluster commerciali richiedono una costante modernizzazione.

L’immobile commerciale genera perdite se:

• l’inquilino cessa l’attività;
• il formato affittato è obsoleto (ad esempio, call center o mini uffici);
• le vacanze di locazione si prolungano per mesi;
• le spese per le riparazioni superano il reddito mensile;
• le modifiche normative vietano il tipo di attività.

I miti sugli investimenti immobiliari nel settore commerciale creano aspettative di redditività esagerate, ignorando la necessità di esperienza e gestione.

Mito n. 5: Più economico è, più è conveniente

Un immobile economico sembra allettante: costi iniziali minimi, rapido ritorno sull’investimento. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, un prezzo basso significa scarsa qualità della posizione. Nelle città metropolitane, le abitazioni nelle zone periferiche possono costare da 2 a 3 volte meno rispetto al centro, ma allo stesso tempo rimanere vuote per mesi.

Rischi degli immobili economici:

1. Difficoltà di rivendita.
2. Mancanza di infrastrutture.
3. Alta criminalità nella zona.
4. Scarsa accessibilità ai trasporti.
5. Scarso stato tecnico (tubature, cablaggi, mancanza di ascensori).

L’risparmio iniziale spesso si trasforma in costi continui per il mantenimento o tentativi di “riparare a un prezzo più alto”.

Mito n. 6: Il mutuo aumenta sempre la redditività

Per gli stranieri, il mutuo in Thailandia è praticamente inaccessibile senza un permesso di soggiorno o un permesso di lavoro. Anche con un conto bancario, il tasso di interesse è del 7% annuo, il termine fino a 10 anni, l’anticipo minimo del 50%.

Opzioni:

1. Acquisto tramite pagamento rateale dal costruttore (di solito fino a 24 mesi, senza interessi).

2. Utilizzo di un prestito nel proprio paese e trasferimento dei fondi sul conto in Thailandia.

3. Acquisto tramite una società thailandese – un’operazione complessa, associata a rischi e costi legali.

Il ricorso al mutuo in Thailandia è un’eccezione, non una regola, e la strategia del “credito per l’affitto” è quasi inapplicabile qui.

Parametri reali delle transazioni di successo: smantellare i miti sugli investimenti immobiliari

Per evitare trappole, è necessario sostituire le supposizioni intuitive con un’analisi concreta. L’investitore crea la redditività considerando tutti gli elementi:

• prezzo al metro quadro;
• rendimento medio con affitto a lungo termine – 3,5% nella capitale e 5,7% nelle regioni;
• tempo di ammortamento dell’appartamento – da 17 a 23 anni con un’occupazione stabile;
• tassa sul reddito da affitto;
• spese per le riparazioni;
• spese di gestione – circa il 5% del reddito annuo.

I miti sugli investimenti immobiliari svaniscono quando vengono sostituiti da calcoli freddi, metriche reali e pensiero critico.

La verifica con la realtà – il principale filtro dell’investitore

Un approccio intelligente all’immobiliare inizia non con la fiducia in un reddito garantito, ma con un’auditoria completa delle condizioni, della posizione, della redditività e del rischio. Ogni proprietà richiede calcoli, pianificazione scenica, valutazione della liquidità, analisi delle offerte circostanti. Le convinzioni superficiali e i miti sugli investimenti immobiliari portano a errori che hanno un costo troppo elevato. Vince chi non idealizza i metri quadrati, ma li gestisce come un’attività, viva, che richiede attenzione, investimenti, correzioni di strategia.