Waarom onroerend goed in Thailand investeerders van over de hele wereld aantrekt

De huizenmarkt in de Thaise hoofdstad is al lang niet meer exotisch – de cijfers spreken meer dan toeristische brochures. In de afgelopen vijf jaar is de vraag naar onroerend goed in Bangkok met 18% gestegen. Tegelijkertijd werd de helft van de transacties gesloten door buitenlanders, terwijl lokale kopers geleidelijk hun voorrang verliezen. De groeiende belangstelling voor huurinkomsten en valutadiversificatie brengt investeerders uit China, Japan, Singapore en Rusland naar de voorgrond.

Waarom Bangkok: toerisme, verhuur en verstedelijking

De motor van de markt is een stabiele toeristenstroom en dichte verstedelijking. De stad staat in de top drie van meest bezochte hoofdsteden ter wereld, met meer dan 25 miljoen bezoekers per jaar. Dit alles versterkt de vraag naar huurwoningen, vooral in de gebieden Asoke, Ekkamai en Thonglor. Het kopen van onroerend goed in Bangkok in deze gebieden levert een snel rendement op – gemiddeld 6-8% per jaar.

Toerisme beïnvloedt niet alleen de verhuur. Het warmt de vastgoedmarkt in Thailand op, waardoor de belangstelling voor kortetermijninvesteringen toeneemt. Ontwikkelaars passen zich aan de vraag van huurders aan en bieden compacte appartementen van 28-35 m² voor prijzen vanaf $123.000.

Wat moet je kiezen: appartement, flat of huis?

Het kopen van onroerend goed in Bangkok kan op vele manieren. De Thaise wet geeft buitenlanders alleen het recht om een huis te bezitten op basis van eigendom. En alleen binnen de quota van 49% in elk wooncomplex. De belangrijkste keuze is daarom een condominium.

Kenmerken van eigendomsvormen:

• Een condominium is een wettelijke eigendomsvorm voor buitenlanders. Gemakkelijk door te verkopen, maakt verhuur zonder beperkingen mogelijk;
• appartement – meestal eigendom van een erfpachter. Beperkingen op wederverkoop en eigendom;
• Een huis met grond is de uitzondering, niet de regel. Grondbezit is alleen beschikbaar voor Thaise burgers. Het alternatief is om het te verpanden aan een Thais bedrijf.

Kopers die besluiten een huis te kopen voor permanente bewoning kiezen vaak voor een stadswoning buiten het centrum. Hun prijs begint bij 179.926 dollar en de oppervlakte begint bij 120 m².

Huizenprijzen in Bangkok

De prijsklasse op de huizenmarkt varieert van $2.050 tot $8.220 per vierkante meter. De duurste locaties liggen langs de BTS- en MRT-lijnen: Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. Zelfs het kopen van een compacte studio kost minstens 165.000 dollar.

De kosten van nieuwe wooncomplexen – ongeveer $ 3.830/m². Op de secundaire markt – ongeveer $ 2.740/m². In de afgelopen drie jaar zijn nieuwe gebouwen veel sneller in prijs gestegen: +12%, terwijl de secundaire markt een groei van slechts 4% liet zien.

Beperkingen voor buitenlanders: waar zit het addertje?

De beperkingen hebben betrekking op twee aspecten – grondbezit en de toewijzing van quota. De wet verbiedt persoonlijk grondbezit en het quotum voor buitenlanders in een condominium is beperkt tot 49 procent van het totale woonoppervlak.

Projectontwikkelaars geven quota certificaten uit. Zonder dit certificaat is registratie van de transactie bij het Land Department onmogelijk. De uitzondering is kopen via een Thais bedrijf. Dit model is alleen geschikt voor ervaren investeerders.

Beleggingsstrategieën

Bangkok vastgoedbeleggingen laten stabiele rendementen zien met de juiste strategie.

Belangrijkste scenario’s:

1. Winstgevende lease. Terugverdientijd 12-14 jaar met ROI van 6-8%. Beste buurten: Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Wederverkoop na de bouw. De waardegroei in de voorverkoopfase bedraagt 25-30%. Het belangrijkste is om een project te kiezen met een gerenommeerde ontwikkelaar en een goede locatie.
3. Verbetering en herinrichting van secundaire huisvesting. Marges tot 40% na kwaliteitsrenovatie en inrichting.

Een huis kopen in Bangkok: voor- en nadelen

Het kopen van onroerend goed biedt toegang tot een stabiele markt, maar vereist een goed begrip van de risico’s.

Voordelen:

• grote vraag naar huurwoningen in toeristische gebieden;
• eenvoudig proces van eigendomsregistratie;
• langetermijnrendementen hoger zijn dan bankdeposito’s.

Nadelen:

• beperkingen op landeigendom;
• valutarisico’s bij transacties;
• moeilijkheden bij het aanvragen van een hypotheek voor buitenlanders.

Hoe te kopen: een stap-voor-stap scenario

Het kopen van onroerend goed in Bangkok volgt een duidelijk algoritme:

1. Marktanalyse. Vergelijking van locaties, buurten, infrastructuur. Overweging van huurvooruitzichten en kapitaalgroei.
2. Locatie selecteren. Verificatie van eigendomsrechten, wettelijke netheid, quota.
3. Reserveren. Het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst en het betalen van de aanbetaling (meestal 1-2%).
4. Koopcontract. Opstellen van een koopovereenkomst met voorwaarden, bepalingen en regelingen.
5. Overschrijving van fondsen. Het is verplicht om vanuit het buitenland te verzenden met de aantekening “voor de aankoop van onroerend goed”.
6. Registratie bij het Land Department. Ontvangst van Chanote – het officiële certificaat van eigendom.

Werkelijke bouwzones

Het kopen van onroerend goed in Bangkok is vooral relevant in gebieden met actieve ontwikkeling en transportontwikkeling. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 en Lat Phrao zijn nieuwe groeipunten op de kaart van de onroerendgoedmarkt in Bangkok. In de afgelopen 3 jaar zijn de prijzen met 15-22% per jaar gestegen. Dit is te danken aan de uitbreiding van de metro, de aanleg van nieuwe snelwegen en de secundaire ontwikkeling van het gebied.

Rama 9 ontwikkelt actief complexen met woningen, kantoren en winkels. Deze aanpak maakt het mogelijk om onmiddellijk te profiteren van de kosten van huisvesting dankzij de infrastructurele omgeving. Prijzen beginnen vanaf $3.600 per m².

Land: verbod en omwegen

Buitenlandse investeerders kunnen niet rechtstreeks land bezitten, maar maken gebruik van een aantal wettelijke oplossingen:

• lease voor 30 jaar met een optie tot verlenging;
• Registratie voor een Thais bedrijf waar de buitenlander niet meer dan 49 procent van de aandelen bezit;
• Trustconstructies goedgekeurd door bepaalde banken en advocaten (zeldzaam).

Flats en condominiums hebben vaak de voorkeur bij het kopen van onroerend goed in Bangkok, waar minder beperkingen zijn en de juridische duidelijkheid groter is.

Vastgoed kopen in Bangkok: vraag en trends

Het segment van de middenklasse domineert onder de kopers. Thaise gezinnen, jonge professionals en buitenlanders met een Thailand Elite-visum creëren een sterke vraag. Chinese investeerders kopen onroerend goed voor de wederverkoop. Russen – voor verhuur en overwintering. Japanners – voor langetermijninvesteringen.

De trend van de afgelopen twee jaar is om te investeren in Bangkok onroerend goed in Bang Na en Udom Suk. Hier vormen de ontwikkeling van Bangkok Mall en nieuwe transportknooppunten een langetermijnaantrekkingskracht.

Kenmerken van de lease: berekeningen en nuances

De meeste buitenlandse eigenaren geven de voorkeur aan het huren van flats. De huurprijzen variëren van $492 tot $1.233 per maand, afhankelijk van de buurt en het type woning. Korte termijn verhuur levert de hoogste inkomsten op, maar hiervoor is een vergunning nodig. Investeren in woningen in buurten die grenzen aan BTS-lijnen is bijzonder lucratief. Huurders hechten waarde aan gemakkelijke toegang tot vervoer.

De huurmarkt wordt beheerst door contracten van 6 maanden of langer. Bij het afsluiten van het contract wordt een borg van 2 maanden gevraagd (een maand borg, een maand vooruitbetaling). De makelaarscommissie bedraagt een maand huur. Betalingen, inclusief nutsvoorzieningen, worden rechtstreeks aan de eigenaar gedaan.

Conclusie

Het kopen van onroerend goed in Bangkok is al lang geen exotisch idee meer. Het is een middel om actief inkomsten te genereren, valuta te diversifiëren en duurzame kapitaalgroei te realiseren. De stad blijft transformeren, uitbreiden, metro’s bouwen en investeringen aantrekken. Elke nieuwe wijk wordt een aantrekkingspunt waar het winstgevender is om er vandaag in te stappen dan om het morgen in te halen.

In de samenleving heeft zich het beeld van onroerend goed als een eeuwige waarde gevestigd, waarin men zonder fouten kan investeren. Er wordt aangenomen dat beton en baksteen altijd winst opleveren, en vierkante meters beschermen beter tegen inflatie dan goud. Echter, mythen over investeringen in onroerend goed creëren een vals gevoel van zekerheid en vertekenen het risicobeeld. Om verstandig te investeren, is het nodig om elk misverstand te ontmaskeren en te heroverwegen, vooral in de omstandigheden van de moderne markt, waar klassieke schema’s steeds vaker falen.

Mythe №1. Onroerend goed stijgt altijd in waarde

Waarheid: de prijsstijgingen in Thailand hebben een cyclisch en speculatief karakter, afhankelijk van het toeristenverkeer, de ontwikkelingsactiviteit en de internationale vraag. In de jaren 2015-2019 lieten Pattaya en Phuket een groei zien van 7-10% per jaar. Echter, al vanaf 2020 – tijdens de pandemie – daalden de prijzen van bestaande woningen met 15-20%, vooral in het condo-segment in gebieden zonder uitzicht op zee.

Redenen voor volatiliteit:

• Overaanbod in resortgebieden;

• Overdreven verwachtingen van een “risicoloze” doorverkoop;

• Afhankelijkheid van buitenlandse vraag en vluchten;

• Afgenomen interesse van Chinese investeerders;

• Beperkingen op het bezit van land door buitenlanders.

In Thailand kan men niet rekenen op een constante prijsstijging van een object. De mythe van de eeuwige waardestijging creëert onrealistische verwachtingen en leidt tot ongefundeerde investeringen in onroerend goed, vooral in projecten in de funderingsfase.

Mythe №2. Verhuur brengt een stabiel inkomen

Realiteit: huurinkomsten in Thailand zijn sterk seizoensgebonden en afhankelijk van de locatie, het type object en het toeristenverkeer. In het hoogseizoen (december-maart) kunnen objecten in Phuket en Samui tot 7-9% per jaar opleveren, maar in het laagseizoen (mei-september) kunnen ze 3-5 maanden leegstaan.

Risicofactoren:

1. Leegstand vanwege het regenseizoen;

2. Beperkingen van Airbnb in sommige provincies;

3. Veel annuleringen van reserveringen;

4. Slijtage van eigendommen en de noodzaak van maandelijkse schoonmaak;

5. Hoge concurrentie in het budgetcondo-segment.

Voorbeeld: Een appartement van 32 m² in de wijk Kata Beach op Phuket, met een prijs van $120.000, genereert jaarlijks tot $7.000 bruto huurinkomsten. Maar na aftrek van:

• 30% makelaarscommissie voor korte termijn verhuur;

• $600-800 voor diensten (wasserette, schoonmaak, wifi, in- en uitchecken);

• $1.200 voor jaarlijkse meubelvernieuwing/kleine reparaties;

• $400 belastingen (totaal voor gemeente en condo);

Uiteindelijk rendement: 3,8-4,5% per jaar, zonder leegstand. De illusie van stabiliteit creëert een vals beeld van rendement voor de investeerder, wat wordt beschouwd als een van de mythen over investeringen in onroerend goed.

Mythe №3. Lange termijn is veilig

Waarheid: het bezitten van onroerend goed in Thailand gaat gepaard met juridische nuances, vooral voor buitenlanders. Het meest voorkomende schema is leasehold (huur voor 30 jaar) met een verlengingsoptie. Echte eigendomsrechten (freehold) zijn alleen beschikbaar in beperkte projecten en alleen voor appartementen (niet voor land).

Belangrijke overwegingen:

• Buitenlanders mogen geen land bezitten;

• Projecten kunnen geen verlenging van de huur krijgen na 30 jaar;

• Sommige ontwikkelaars verdwijnen na voltooiing van de bouw, waardoor problemen ontstaan met het beheer;

• Onmogelijkheid om te verhuren via Booking.com of Airbnb zonder speciale vergunningen.

Het bezitten van een object gedurende 10-20 jaar is alleen zinvol met een duidelijke exploitatiestrategie, begrip van de eigendomsvorm en een reserve voor onderhoud.

Mythe №4. Investeren in commercieel onroerend goed levert meer winst op

Het wordt beschouwd dat kantoren, magazijnen en winkelruimtes winstgevender zijn dan woningen. In de praktijk vereist commercieel onroerend goed meer controle en is het gevoeliger voor economische crises. Na de pandemie schakelde meer dan 30% van de kantoren in Moskou over op flexibele huurmodellen of bleven ze leeg. Winkelcentra in de regio’s verliezen huurders, en bedrijfsclusters vereisen voortdurende modernisering.

Commercieel vastgoed leidt tot verliezen als:

• de huurder stopt met zijn activiteiten;
• het gehuurde formaat verouderd is (bijv. callcenters of mini-kantoren);
• huurvrije periodes zich maandenlang voortslepen;
• de kosten voor reparaties hoger zijn dan de maandelijkse inkomsten;
• regelgevingswijzigingen het type activiteit verbieden.

Mythen over investeringen in onroerend goed in het commerciële segment creëren een overschatte verwachting van rendement, waarbij de noodzaak van ervaring en management wordt genegeerd.

Mythe №5. Hoe goedkoper, hoe winstgevender

Goedkoop onroerend goed lijkt aantrekkelijk: minimale instapkosten, snelle terugverdientijd. Echter, in de meeste gevallen betekent een lage prijs een lage kwaliteit van de locatie. In miljoenensteden kan een woning in slaapzones aan de rand tot 2-3 keer goedkoper zijn dan in het centrum, maar maandenlang leeg blijven.

Risico’s van goedkope objecten:

1. Moeilijkheid van doorverkoop.
2. Gebrek aan infrastructuur.
3. Hoog criminaliteitsniveau in de wijk.
4. Ongemakkelijke bereikbaarheid met het openbaar vervoer.
5. Slechte technische staat (leidingen, bedrading, gebrek aan liften).

Besparen bij de aankoop leidt vaak tot voortdurende kosten voor onderhoud of pogingen om “duurder te repareren”.

Mythe №6. Hypotheek verhoogt altijd het rendement

Voor buitenlanders is een hypotheek in Thailand praktisch onbereikbaar zonder verblijfsvergunning of werkvergunning. Zelfs met een bankrekening is het rentepercentage vanaf 7% per jaar, de looptijd tot 10 jaar en de minimale aanbetaling 50%.

Opties:

1. Aankoop via een betalingsregeling van de ontwikkelaar (meestal tot 24 maanden, zonder rente).

2. Gebruik van een lening in het eigen land – en overboeking van geld naar een rekening in Thailand.

3. Aankoop via een Thaise vennootschap – een complexe regeling met risico’s en juridische kosten.

Een hypotheek in Thailand is een uitzondering, geen regel, en de strategie van “lening voor huur” is hier bijna niet van toepassing.

Realistische parameters van succesvolle transacties: het ontkrachten van mythen over investeringen in onroerend goed

Om valkuilen te vermijden, is het nodig om intuïtieve veronderstellingen te vervangen door concrete analyse. De investeerder creëert rendement door alle componenten in overweging te nemen:

• startprijs per m²;
• gemiddeld rendement bij langdurige verhuur – 3,5% in de hoofdstad en 5,7% in de regio’s;
• terugverdientijd van het appartement – van 17 tot 23 jaar bij een stabiele bezetting;
• belasting op huurinkomsten;
• kosten voor reparaties;
• onderhoudskosten – ongeveer 5% van het jaarlijkse inkomen.

Mythen over investeringen in onroerend goed verdwijnen wanneer ze worden vervangen door koele berekeningen, echte metingen en kritisch denken.

Realiteitscheck – de belangrijkste filter voor de investeerder

Een verstandige benadering van onroerend goed begint niet met het geloof in gegarandeerde opbrengsten, maar met een volledige audit van de voorwaarden, locatie, rendement en risico. Elk object vereist berekeningen, scenario-planning, liquiditeitsbeoordeling, analyse van naburige aanbiedingen. Oppervlakkige overtuigingen en mythen over investeringen in onroerend goed leiden tot fouten die te duur zijn. Degene die vierkante meters niet idealiseert, maar ze beheert als een actief, levend, aandacht behoevend, investeringen vergend en strategie corrigerend, wint.