Principais mitos sobre investimentos imobiliários

Na sociedade, consolidou-se a imagem do imóvel como um valor eterno no qual se pode investir sem erro. Acredita-se que concreto e tijolo sempre trazem lucro, e metros quadrados protegem melhor contra a inflação do que o ouro. No entanto, os mitos sobre investimentos em imóveis criam uma falsa confiança e distorcem a percepção dos riscos. Para investir de forma inteligente, é necessário desmascarar e reavaliar cada equívoco, especialmente nas condições do mercado moderno, onde esquemas clássicos estão cada vez mais falhando.

Mito nº 1. Imóveis sempre valorizam

Verdade: o aumento de preços na Tailândia é cíclico e especulativo, dependendo do fluxo turístico, da atividade de desenvolvimento e da demanda internacional. De 2015 a 2019, Pattaya e Phuket demonstraram crescimento de 7 a 10% ao ano. No entanto, a partir de 2020 – durante a pandemia – os preços de imóveis usados caíram 15-20%, especialmente no segmento de condomínios em áreas sem vista para o mar.

Razões para a volatilidade:

• Excesso de oferta em áreas turísticas;

• Expectativas exageradas de revenda “à prova de falhas”;

• Dependência da demanda estrangeira e de voos internacionais;

• Diminuição do interesse dos investidores chineses;

• Restrições à posse de terras por estrangeiros.

Na Tailândia, não se pode contar com um aumento constante no preço do imóvel. O mito do crescimento eterno do valor cria expectativas exageradas e leva a investimentos injustificados em imóveis, especialmente em projetos na fase de escavação.

Mito nº 2. Aluguel gera renda estável

Realidade: a renda de aluguel na Tailândia é altamente sazonal e depende da localização, tipo de propriedade e fluxo turístico. Na alta temporada (dezembro a março), propriedades em Phuket e Samui podem render até 7-9% ao ano, mas na baixa temporada (maio a setembro) podem ficar vazias por 3-5 meses.

Fatores de risco:

1. Paralisação devido à temporada de chuvas;

2. Restrições do Airbnb em algumas províncias;

3. Cancelamentos frequentes de reservas;

4. Desgaste da propriedade e necessidade de limpeza mensal;

5. Alta concorrência no segmento de condomínios econômicos.

Exemplo: Um apartamento de 32 m² em Kata Beach, Phuket, por $120.000, pode gerar até $7.000 brutos por ano. Mas após deduções:

• 30% de comissão de agência para aluguel de curto prazo;

• $600-800 em serviços (lavanderia, limpeza, wifi, check-in/out);

• $1.200 em renovações anuais de móveis/pequenos reparos;

• $400 em impostos (total municipal e condomínio);

Rendimento final: 3,8-4,5% ao ano, se não houver períodos de vacância. A ilusão de estabilidade cria uma falsa imagem de rentabilidade para o investidor, sendo considerado um dos mitos sobre investimentos em imóveis.

Mito nº 3. Longo prazo é seguro

Verdade: possuir imóveis na Tailândia envolve nuances jurídicas, especialmente para estrangeiros. O esquema mais comum é o leasehold (arrendamento por 30 anos) com opção de renovação. Os direitos reais de propriedade (freehold) estão disponíveis apenas em projetos limitados e apenas para apartamentos (não para terrenos).

O que é importante considerar:

• Propriedade de terras por estrangeiros é proibida;

• Projetos podem não obter renovação do arrendamento após 30 anos;

• Alguns desenvolvedores desaparecem após a conclusão da construção, deixando problemas de gestão;

• Impossibilidade de alugar via Booking.com ou Airbnb sem permissões especiais.

Manter um imóvel por 10-20 anos só faz sentido com uma estratégia clara de operação, compreensão da forma de posse e reserva para manutenção.

Mito nº 4. Investir em imóveis comerciais gera mais lucro

Acredita-se que escritórios, armazéns e espaços comerciais sejam mais rentáveis do que residências. Na prática, o imóvel comercial requer mais controle e é altamente sensível a crises econômicas. Após a pandemia, mais de 30% dos escritórios em Moscou mudaram para um formato de aluguel flexível ou permaneceram vazios. Os centros comerciais nas regiões estão perdendo inquilinos, e os clusters empresariais exigem modernização constante.

O imóvel comercial gera prejuízos se:

• O inquilino encerra as atividades;
• O formato de locação torna-se obsoleto (por exemplo, call centers ou mini-escritórios);
• As férias locatícias se prolongam por meses;
• Os custos de reparo excedem a receita mensal;
• Mudanças regulatórias proíbem determinadas atividades.

Os mitos sobre investimentos em imóveis no segmento comercial criam expectativas exageradas de rentabilidade, ignorando a necessidade de experiência e gestão.

Mito nº 5. Quanto mais barato, melhor

Imóveis baratos parecem atraentes: baixos custos iniciais, rápida recuperação do investimento. No entanto, na maioria dos casos, o baixo preço significa baixa qualidade de localização. Em cidades metropolitanas, imóveis em áreas residenciais nos subúrbios podem custar 2-3 vezes menos do que no centro, mas permanecer vazios por meses.

Riscos de imóveis baratos:

1. Dificuldade de revenda.
2. Falta de infraestrutura.
3. Alta criminalidade na região.
4. Acesso de transporte inconveniente.
5. Infraestrutura técnica deficiente (encanamento, fiação, falta de elevadores).

A economia na entrada muitas vezes se transforma em despesas constantes para manutenção ou tentativas de “reparar mais caro”.

Mito nº 6. Hipoteca sempre aumenta a rentabilidade

Para estrangeiros, a hipoteca na Tailândia é praticamente inacessível sem visto de residência permanente ou permissão de trabalho. Mesmo com uma conta bancária, a taxa é de 7% ao ano, prazo de até 10 anos e entrada mínima de 50%.

Opções:

1. Compra com parcelamento do construtor (normalmente até 24 meses, sem juros).

2. Uso de crédito em seu país e transferência de fundos para a Tailândia.

3. Compra por meio de uma empresa tailandesa – um esquema complexo, associado a riscos e custos legais.

A alavancagem hipotecária na Tailândia é uma exceção, e a estratégia de “empréstimo para aluguel” quase não é aplicável aqui.

Parâmetros reais de negociações bem-sucedidas: desmistificando os investimentos imobiliários

Para evitar armadilhas, é necessário substituir suposições intuitivas por análises concretas. O investidor forma a rentabilidade considerando todos os componentes:

• Preço inicial por m²;
• Rendimento médio com aluguel de longo prazo – 3,5% na capital e 5,7% nas regiões;
• Tempo de retorno do apartamento – de 17 a 23 anos com ocupação estável;
• Imposto sobre renda de aluguel;
• Custos de reparo;
• Custos de manutenção – cerca de 5% da receita anual.

Os mitos sobre investimentos imobiliários desaparecem quando são substituídos por cálculos frios, métricas reais e pensamento crítico.

Verificação pela realidade – o principal filtro do investidor

Uma abordagem inteligente para o mercado imobiliário começa não com a crença em lucros garantidos, mas com uma auditoria completa das condições, localização, rentabilidade e risco. Cada propriedade requer cálculos, planejamento cenário, avaliação de liquidez, análise de ofertas vizinhas. Convicções superficiais e mitos sobre investimentos imobiliários levam a erros que custam caro. Aquele que não idealiza metros quadrados, mas os gerencia como um ativo, vivo, exigindo atenção, investimentos e ajuste de estratégia, é quem vence.