Основные мифы об инвестициях в недвижимость

В обществе закрепился образ недвижимости, как вечной ценности, в которую можно вложиться без ошибок. Считается, что бетон и кирпич всегда приносят прибыль, а квадратные метры защищают от инфляции лучше золота. Однако мифы об инвестициях в недвижимость формируют ложную уверенность и искажают восприятие рисков. Чтобы инвестировать разумно, требуется разоблачить и переосмыслить каждое заблуждение, особенно в условиях современного рынка, где классические схемы всё чаще дают сбой.

Миф №1. Недвижимость всегда растет в цене

Правда: рост цен в Таиланде носит циклический и спекулятивный характер, зависящий от туристического потока, девелоперской активности и международного спроса. В 2015–2019 годах Паттайя и Пхукет демонстрировали рост в 7–10% годовых. Однако уже с 2020 года — в период пандемии — цены на вторичку упали на 15–20%, особенно в сегменте кондо в районах без выхода к морю.

Причины волатильности:

• Переизбыток предложения в курортных зонах;

• Завышенные ожидания от «беспроигрышной» перепродажи;

• Зависимость от иностранного спроса и перелётов;

• Снижение интереса со стороны китайских инвесторов;

• Ограничения на владение землёй иностранцами.

В Таиланде нельзя рассчитывать на постоянный рост цены объекта. Миф о вечном росте стоимости создаёт завышенные ожидания и приводит к необоснованным инвестициям в недвижимость, особенно в проекты на стадии котлована.

Миф №2. Аренда приносит стабильный доход

Реальность: арендный доход в Таиланде подвержен сильной сезонности и зависит от локации, типа объекта и турпотока. В высокий сезон (декабрь–март) объекты на Пхукете и Самуи могут приносить до 7–9% годовых, но в низкий сезон (май–сентябрь) — простаивать по 3–5 месяцев.

Факторы риска:

1. Простой из-за дождливого сезона.

2. Платформа Airbnb ограничена в некоторых провинциях.

3. Частые отмены бронирований.

4. Износ имущества и необходимость ежемесячной уборки.

5. Высокая конкуренция в сегменте бюджетных кондо.

Пример: Апартаменты площадью 32 м² в районе Kata Beach на Пхукете при цене $120 000 дают в год до $7 000 валовой аренды. Но после вычета:

• 30% агентская комиссия за краткосрочную аренду;

• $600–800 на сервис (прачечная, уборка, wifi, check-in/out);

• $1 200 на ежегодное обновление мебели/мелкий ремонт;

• $400 налоги (суммарно по муниципалитету и кондо);

Итоговая доходность: 3,8–4,5% годовых, если нет простоев. Иллюзия стабильности формирует у инвестора ложную картину доходности, что и считается одним из мифов об инвестициях в недвижимость.

Миф №3. Долгосрок — безопасен

Правда: владение недвижимостью в Таиланде сопряжено с юридическими нюансами, особенно для иностранцев. Самая распространённая схема — leasehold (аренда на 30 лет) с опционом продления. Реальные права собственности (freehold) доступны только в ограниченных проектах и только для квартир (не земли).

Что важно учитывать:

• владение землёй иностранцем запрещено;

• проекты могут не получить продление аренды по завершении 30 лет;

• некоторые девелоперы исчезают после завершения строительства, оставляя проблемы с управлением;

• невозможность сдать в аренду через Booking.com или Airbnb без специальных разрешений.

Держать объект 10–20 лет имеет смысл только при ясной стратегии эксплуатации, понимании формы владения и резерве на содержание.

Миф №4. Инвестиции в коммерческую недвижимость дают больше прибыли

Считается, что офисы, склады и торговые площади более рентабельны, чем жильё. На практике коммерческая недвижимость требует большего контроля и обладает высокой чувствительностью к экономическим кризисам. После пандемии более 30% офисов в Москве перешли на формат гибкой аренды или остались незаполненными. Торговые центры в регионах теряют арендаторов, а бизнес-кластеры требуют постоянной модернизации.

Коммерческий объект приносит убытки, если:

• арендатор прекращает деятельность;
• арендуемый формат устарел (например, call-центры или мини-офисы);
• арендные каникулы затягиваются на месяцы;
• затраты на ремонт превышают месячный доход;
• нормативные изменения запрещают вид деятельности.

Мифы об инвестициях в недвижимость в сегменте коммерции формируют завышенное ожидание доходности, игнорируя необходимость опыта и управления.

Миф №5. Чем дешевле, тем выгоднее

Недорогая недвижимость выглядит привлекательно: минимальные входные пороги, быстрая окупаемость. Однако в большинстве случаев низкая цена означает низкое качество локации. В городах-миллионниках жильё в спальных зонах на окраине может стоить в 2–3 раза дешевле центра, но при этом оставаться пустующим месяцами.

Риски дешёвых объектов:

1. Сложность перепродажи.
2. Отсутствие инфраструктуры.
3. Высокая криминогенность района.
4. Неудобная транспортная доступность.
5. Плохой технический фонд (трубы, проводка, отсутствие лифтов).

Экономия на входе часто превращается в постоянные траты на поддержание или попытки «отремонтировать подороже».

Миф №6. Ипотека всегда повышает доходность

Для иностранцев ипотека в Таиланде практически недоступна без ВНЖ или разрешения на работу. Даже при наличии банковского счёта — ставка от 7% годовых, срок — до 10 лет, первоначальный взнос — минимум 50%.

Варианты:

1. Покупка через рассрочку от застройщика (обычно до 24 месяцев, без процентов).

2. Использование кредита в своей стране — и перевод средств на счёт в Таиланде.

3. Покупка через тайскую компанию — сложная схема, связанная с рисками и юридическими издержками.

Ипотечное плечо в Таиланде — исключение, а не правило, и стратегия «кредит на аренду» здесь почти не применима.

Реальные параметры успешных сделок: разрушение мифов об инвестициях в недвижимость

Чтобы избежать ловушек, необходимо заменить интуитивные предположения конкретной аналитикой. Инвестор формирует доходность, учитывая все составляющие:

• стартовую цену за 1 м²;
• среднюю доходность при долгосрочной аренде — 3,5% в столице и 5,7% в регионах;
• окупаемость квартиры — от 17 до 23 лет при стабильной загрузке;
• налог на доходы от аренды;
• расходы на ремонт;
• расходы на обслуживание — около 5% от годового дохода.

Мифы об инвестициях в недвижимость исчезают, когда на их место встают холодные расчёты, реальные метрики и критическое мышление.

Проверка реальностью — главный фильтр инвестора

Грамотный подход к недвижимости начинается не с веры в гарантированный доход, а с полного аудита условий, локации, доходности и риска. Каждый объект требует расчёта, сценарного планирования, оценки ликвидности, анализа соседних предложений. Поверхностные убеждения и мифы об инвестициях в недвижимость формируют ошибки, которые обходятся слишком дорого. Побеждает тот, кто не идеализирует квадратные метры, а управляет ими как активом, живым, требующим внимания, вложений, корректировки стратегии.