थाई राजधानी में आवास बाजार लंबे समय से विदेशी होना बंद हो गया है — संख्या पर्यटक ब्रोशर की तुलना में जोर से बोलती है । पिछले पांच वर्षों में, बैंकॉक में अचल संपत्ति खरीदने की मांग में 18% की वृद्धि हुई है । इसी समय, आधे लेनदेन विदेशी नागरिकों द्वारा संपन्न किए गए थे, और स्थानीय खरीदार धीरे-धीरे अपनी प्रधानता खो रहे हैं । किराये की आय और मुद्रा विविधीकरण में बढ़ती रुचि चीन, जापान, सिंगापुर और रूस के निवेशकों को सबसे आगे ला रही है ।
क्यों बैंकॉक: पर्यटन, किराये और शहरीकरण
बाजार का इंजन एक स्थिर पर्यटक प्रवाह और घने शहरीकरण है । यह शहर दुनिया की तीन सबसे अधिक देखी जाने वाली राजधानियों में से एक है, जिसमें प्रति वर्ष 25 मिलियन से अधिक आगंतुक आते हैं । उनमें से प्रत्येक किराये की मांग को बढ़ाता है, खासकर असोक, एककामाई और थोंग्लोर के क्षेत्रों में । प्रति वर्ष 6-8% की एक औसत — इन क्षेत्रों में बैंकॉक में संपत्ति खरीदना एक त्वरित लौटाने प्रदान करता है.
पर्यटन सिर्फ किराये को प्रभावित नहीं करता है । वह थाई अचल संपत्ति बाजार को गर्म कर रहा है, अल्पकालिक निवेश में रुचि बढ़ा रहा है । डेवलपर्स किरायेदारों की मांग के अनुकूल हैं, 28-35 एम 2 के क्षेत्र के साथ कॉम्पैक्ट कॉन्डोमिनियम की पेशकश $123,000 तक की कीमत पर करते हैं ।
क्या चुनना है: एक कॉन्डोमिनियम, एक अपार्टमेंट या एक घर
बैंकॉक में संपत्ति खरीदना कई रूप ले सकता है । थाई कानून विदेशियों को केवल फ्रीहोल्ड प्रारूप में घर रखने का अधिकार देता है । और केवल प्रत्येक आवासीय परिसर में 49% के कोटा के भीतर । इसलिए, मुख्य विकल्प एक कॉन्डोमिनियम है ।
स्वामित्व रूपों की विशेषताएं:
- एक कॉन्डोमिनियम विदेशियों के लिए स्वामित्व का एक कानूनी रूप है । पुनर्विक्रय के लिए आसान, प्रतिबंध के बिना किराए पर लिया जा सकता है;
- अपार्टमेंट – सबसे अधिक बार पट्टाधारित स्वामित्व में स्थित है । पुनर्विक्रय और स्वामित्व पर प्रतिबंध;
- जमीन वाला घर अपवाद है, नियम नहीं । भूमि केवल थाई नागरिकों के स्वामित्व में है । विकल्प थाई कंपनी के लिए आवेदन करना है ।
खरीदार जो स्थायी निवास के लिए संपत्ति खरीदने का फैसला करते हैं, वे अक्सर केंद्र के बाहर एक टाउनहोम चुनते हैं । उनकी लागत $179,926 से शुरू होती है, और क्षेत्र 120 एम 2 से शुरू होता है ।
बैंकॉक में रियल एस्टेट की कीमतें
आवास बाजार में मूल्य सीमा $ 2,050 से $ 8,220 प्रति वर्ग मीटर तक है । सबसे महंगे स्थान बीटीएस और एमआरटी लाइनों के साथ हैं: सुखुमवित, सिलोम, फ्रोम फोंग । यहां तक कि एक कॉम्पैक्ट स्टूडियो खरीदने पर कम से कम $165,000 खर्च होंगे ।
नए आवासीय परिसरों की लागत लगभग $ 3,830/एम 2 है । द्वितीयक बाजार में-लगभग $ 2,740 / मी2। पिछले तीन वर्षों में, नई इमारतों की कीमत में तेजी से वृद्धि हुई है: +12%, जबकि माध्यमिक साइट ने केवल 4% की वृद्धि दिखाई ।
विदेशियों के लिए प्रतिबंध: पकड़ कहाँ है
प्रतिबंध दो पहलुओं से संबंधित हैं — भूमि स्वामित्व और कोटा आवंटन । कानून व्यक्तिगत स्वामित्व में भूमि के पंजीकरण पर प्रतिबंध लगाता है, और एक कॉन्डोमिनियम में विदेशियों के लिए कोटा कुल रहने वाले क्षेत्र के 49% तक सीमित है ।
डेवलपर्स कोटा प्रमाण पत्र जारी करते हैं । इसके बिना, भूमि विभाग के साथ लेनदेन का पंजीकरण असंभव है । अपवाद एक थाई कंपनी के माध्यम से खरीद है । यह मॉडल केवल अनुभवी निवेशकों के लिए उपयुक्त है ।
निवेश रणनीतियों
बैंकॉक में रियल एस्टेट निवेश एक अच्छी तरह से चुनी गई रणनीति के साथ स्थिर रिटर्न दिखाते हैं ।
बुनियादी परिदृश्य:
- लाभदायक किराया। यह 12-14 वर्षों में 6-8% की आरओआई के साथ भुगतान करता है । सबसे अच्छे क्षेत्र सुखमवित, सथोर्न, रत्चदा हैं ।
- निर्माण के बाद पुनर्विक्रय । प्री-सेल चरण में लागत वृद्धि 25-30% तक पहुंच जाती है । मुख्य बात डेवलपर के नाम और एक अच्छे स्थान के साथ एक परियोजना चुनना है ।
- माध्यमिक आवास का उन्नयन और नया स्वरूप । उच्च गुणवत्ता वाली मरम्मत और प्रस्तुत करने के बाद मार्जिन 40% तक पहुंच जाता है ।
बैंकाक में संपत्ति खरीदना: फायदे और नुकसान
संपत्ति खरीदना एक स्थिर बाजार तक पहुंच प्रदान करता है, लेकिन जोखिमों की सटीक समझ की आवश्यकता होती है ।
लाभ:
- पर्यटन क्षेत्रों में किराये की उच्च मांग;
- एक सरल स्वामित्व पंजीकरण प्रक्रिया;
- लंबी अवधि की लाभप्रदता बैंक जमा से अधिक है ।
नुकसान:
- भूमि के स्वामित्व पर प्रतिबंध;
- लेनदेन में मुद्रा जोखिम;
- विदेशियों के लिए बंधक प्राप्त करने में कठिनाइयाँ ।
कैसे खरीदें: एक चरण-दर-चरण परिदृश्य
बैंकॉक में अचल संपत्ति की खरीद एक स्पष्ट एल्गोरिथ्म इस प्रकार है:
- बाजार विश्लेषण। वस्तुओं, जिलों और बुनियादी ढांचे की तुलना । किराये की संभावनाओं और पूंजी वृद्धि के लिए लेखांकन ।
- वस्तु चयन। संपत्ति के अधिकार, कानूनी शुद्धता और कोटा का सत्यापन ।
- आरक्षण. आरक्षण समझौते पर हस्ताक्षर करना और जमा का भुगतान करना (आमतौर पर 1-2%) ।
- खरीद और बिक्री समझौता। नियम, शर्तें और गणना के साथ एक बिक्री और खरीद समझौते को आकर्षित करना ।
- धन का हस्तांतरण। एक शर्त विदेश से शिपिंग चिह्नित है ” अचल संपत्ति की खरीद के लिए । “
- भूमि विभाग के साथ पंजीकरण। चानोट प्राप्त करना स्वामित्व का एक आधिकारिक प्रमाण पत्र है ।
वर्तमान निर्माण क्षेत्र
बैंकॉक में अचल संपत्ति खरीदना सक्रिय विकास और परिवहन विकास के क्षेत्रों में विशेष रूप से प्रासंगिक है । बैंग सू, रत्चायोथिन, रामा 9 और लाट फ्राओ जिले बैंकॉक रियल एस्टेट मार्केट मैप पर नए विकास बिंदु हैं । पिछले 3 वर्षों में, कीमतों में प्रति वर्ष 15-22% की वृद्धि हुई है । यह मेट्रो के विस्तार, नए राजमार्गों के निर्माण और क्षेत्र के माध्यमिक विकास के कारण है ।
आवास, कार्यालयों और खुदरा के साथ मिश्रित उपयोग परिसर रामा 9 में सक्रिय रूप से विकसित हो रहे हैं । यह दृष्टिकोण आपको अवसंरचनात्मक वातावरण के कारण आवास की लागत को तुरंत भुनाने की अनुमति देता है । कीमतें $3,600 प्रति एम 2 से शुरू होती हैं ।
पृथ्वी: निषेध और कामकाज
विदेशी निवेशक सीधे जमीन के मालिक नहीं हो सकते हैं, लेकिन वे कई कानूनी समाधानों का अभ्यास करते हैं । :
- विस्तार की संभावना के साथ 30 साल के लिए पट्टा;
- एक थाई कंपनी के लिए पंजीकरण जहां एक विदेशी के पास 49% से अधिक शेयर नहीं हैं;
- कुछ बैंकों और वकीलों (शायद ही कभी) द्वारा अनुमोदित ट्रस्ट संरचनाएं ।
बैंकॉक में अचल संपत्ति खरीदते समय, अक्सर अपार्टमेंट और कॉन्डोमिनियम को वरीयता दी जाती है, जहां कम प्रतिबंध होते हैं और कानूनी शुद्धता अधिक होती है ।
बैंकॉक में संपत्ति खरीदना: मांग और रुझान
मध्यम-उच्च वर्ग खंड खरीदारों के बीच हावी है । थाई परिवारों, युवा पेशेवरों, साथ ही थाईलैंड अभिजात वर्ग वीजा के साथ विदेशियों स्थिर मांग पैदा करते हैं । चीनी निवेशक पुनर्विक्रय के लिए संपत्ति खरीद रहे हैं । रूसी-किराए और सर्दियों के आवास के लिए । जापानी दीर्घकालिक निवेश के लिए हैं ।
पिछले दो वर्षों की प्रवृत्ति बैंग ना और उडोम सुक क्षेत्रों में बैंकॉक रियल एस्टेट में निवेश की गई है । यहां, बैंकॉक मॉल और नए परिवहन केंद्रों का विकास एक दीर्घकालिक आकर्षण बनाता है ।
किराये की विशेषताएं: गणना और बारीकियों
अधिकांश विदेशी मालिक अपार्टमेंट किराए पर लेना पसंद करते हैं । क्षेत्र और आवास के प्रकार के आधार पर किराये की दर $492 से $1,233 प्रति माह है । अल्पकालिक किराये उच्चतम आय उत्पन्न करते हैं, लेकिन उन्हें संचालित करने के लिए लाइसेंस की आवश्यकता होती है । बीटीएस लाइनों से सटे क्षेत्रों में आवास निवेश विशेष रूप से फायदेमंद हैं । किरायेदार परिवहन के लिए सुविधाजनक पहुंच की सराहना करते हैं ।
किराये का बाजार 6 महीने या उससे अधिक की अवधि के लिए अनुबंधों द्वारा विनियमित होता है । अनुबंध के समापन पर, 2 महीने की जमा राशि की आवश्यकता होती है (एक महीने एक सुरक्षा जमा है, एक महीने एक अग्रिम भुगतान है) । एजेंट का कमीशन एक महीने का किराया है । उपयोगिताओं सहित भुगतान, सीधे मालिक को किए जाते हैं ।
निष्कर्ष
बैंकॉक में संपत्ति खरीदना लंबे समय से विदेशी विचार से परे चला गया है । यह सक्रिय आय, मुद्रा विविधीकरण और स्थायी पूंजी विकास उत्पन्न करने का एक उपकरण है । शहर में परिवर्तन, विस्तार, मेट्रो का निर्माण और निवेश आकर्षित करना जारी है । प्रत्येक नया क्षेत्र आकर्षण का एक बिंदु बन जाता है, जहां कल को पकड़ने की तुलना में आज प्रवेश करना अधिक लाभदायक है ।
थाईलैंड में अचल संपत्ति खरीदते समय, विदेशी निवेशकों को स्वामित्व का विकल्प मिलता है: फ्रीहोल्ड और लीजहोल्ड । दोनों विकल्पों की अपनी विशेषताएं और कर निहितार्थ हैं, जिन पर सौदा करने से पहले विचार करना महत्वपूर्ण है ।
थाईलैंड में एक संपत्ति खरीदना एक लाभदायक निवेश हो सकता है, लेकिन खरीद पर करों और अतिरिक्त लागतों पर विचार करना महत्वपूर्ण है । उचित बजट गणना आपको वित्तीय आश्चर्य से बचने की अनुमति देती है ।
