أحدث الأخبار والتعليقات والمعلومات المفيدة

لم يعد سوق الإسكان في العاصمة التايلاندية غريباً منذ فترة طويلة – فالأرقام تتحدث بصوت أعلى من الكتيبات السياحية. فعلى مدار السنوات الخمس الماضية، نما الطلب على شراء العقارات في بانكوك بنسبة 18%. وفي الوقت نفسه، تم إبرام نصف الصفقات من قبل مواطنين أجانب، في حين أن المشترين المحليين يفقدون تدريجياً أسبقيتهم. ويؤدي الاهتمام المتزايد بإيرادات الإيجار وتنويع العملات إلى جذب المستثمرين من الصين واليابان وسنغافورة وروسيا إلى الواجهة.

لماذا بانكوك: السياحة والإيجارات والتوسع العمراني

محرك السوق هو التدفق السياحي المستقر والتوسع العمراني الكثيف. وتُعد المدينة من بين العواصم الثلاث الأولى الأكثر زيارة في العالم، حيث يزورها أكثر من 25 مليون زائر سنوياً. وكل ذلك يعزز الطلب على الإيجارات، خاصةً في مناطق أسوكي وإكاماي وثونغلور. ويوفر شراء العقارات في بانكوك في هذه المناطق عائداً سريعاً على الاستثمار، بمعدل 6-8% سنوياً.

لا تؤثر السياحة على الإيجارات فقط. فهي تنعش سوق العقارات في تايلاند، مما يزيد من الاهتمام بالاستثمارات قصيرة الأجل. يتكيف المطورون مع طلب المستأجرين، حيث يقدمون وحدات سكنية مدمجة تتراوح مساحتها بين 28 و35 مترًا مربعًا بأسعار منخفضة تصل إلى 123,000 دولار أمريكي.

ماذا تختار: شقة سكنية أو شقة أو منزل

يمكن أن يأخذ شراء العقارات في بانكوك أشكالاً عديدة. يمنح القانون التايلاندي الأجانب الحق في تملك المساكن بصيغة التملك الحر فقط. وفقط ضمن حصة 49% في كل مجمع سكني. ولذلك، فإن الخيار الرئيسي هو العمارات السكنية.

ميزات أشكال التملك:

• الوحدات السكنية هي شكل قانوني من أشكال الملكية للأجانب. يسهل إعادة بيعها، وتسمح بالتأجير دون قيود;
• الشقة – غالبًا ما تكون مملوكة لعقار مستأجر. قيود على إعادة البيع والملكية;
• المنزل مع الأرض هو الاستثناء وليس القاعدة. فملكية الأرض متاحة فقط للمواطنين التايلنديين. والبديل هو التصرف فيها لشركة تايلاندية.

وغالباً ما يختار المشترون الذين يقررون شراء عقار للإقامة الدائمة منزلاً خارج المركز. يبدأ سعرها من 179,926 دولاراً أمريكياً وتبدأ مساحتها من 120 متراً مربعاً.

أسعار العقارات في بانكوك

يتراوح النطاق السعري في سوق الإسكان من 2,050 دولار أمريكي إلى 8,220 دولار أمريكي للمتر المربع الواحد. وتقع أغلى المواقع على طول خطوط BTS وMRT: سوخومفيت، وسيلوم، وفروم فونج. سيكلف شراء حتى استوديو صغير الحجم 165,000 دولار على الأقل.

تكلفة المجمعات السكنية الجديدة – حوالي 3,830 دولار/متر مربع. في السوق الثانوية – حوالي 2,740 دولار/م². على مدى السنوات الثلاث الماضية، نمت أسعار المباني الجديدة بوتيرة أسرع بكثير: +12%، بينما أظهرت السوق الثانوية نموًا بنسبة 4% فقط.

القيود المفروضة على الأجانب: أين تكمن المشكلة؟

وتتعلق القيود بجانبين – ملكية الأرض وتخصيص الحصص. يحظر القانون الملكية الشخصية للأرض، وتقتصر حصة الأجانب في الوحدات السكنية على 49% من إجمالي المساحة المعيشية.

ويصدر المطورون شهادات الحصص. وبدون ذلك، يستحيل تسجيل المعاملة في دائرة الأراضي. والاستثناء هو الشراء من خلال شركة تايلاندية. هذا النموذج مناسب فقط للمستثمرين ذوي الخبرة.

استراتيجيات الاستثمار

تُظهر الاستثمارات العقارية في بانكوك عوائد مستقرة مع الاستراتيجية الصحيحة.

السيناريوهات الرئيسية:

1. إيجار مربح. الاسترداد خلال 12-14 سنة مع عائد استثمار بنسبة 6-8%. أفضل الأحياء: سوخومفيت، ساثورن، راتشادا.
2. إعادة البيع بعد الإنشاء. يصل نمو القيمة في مرحلة ما قبل البيع إلى 25-30%. الشيء الرئيسي هو اختيار مشروع مع مطور حسن السمعة وموقع جيد.
3. ترقيات المساكن الثانوية وإعادة تصميمها. هوامش تصل إلى 40% بعد التجديد والتأثيث عالي الجودة.

شراء عقار في بانكوك: مزايا وعيوب شراء العقارات في بانكوك

يوفر شراء العقارات إمكانية الوصول إلى سوق مستقر، ولكنه يتطلب فهماً دقيقاً للمخاطر.

المزايا:

• ارتفاع الطلب على الإيجارات في المناطق السياحية;
• عملية بسيطة لتسجيل الملكية;
• العوائد طويلة الأجل أعلى من الودائع المصرفية.

العيوب:

• القيود المفروضة على ملكية الأراضي;
• مخاطر العملات في المعاملات;
• صعوبات في التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري للأجانب.

كيفية الشراء: سيناريو خطوة بخطوة

يتبع شراء العقارات في بانكوك خوارزمية واضحة:

1. تحليل السوق. مقارنة المواقع والأحياء والبنية التحتية. النظر في آفاق الإيجار ونمو رأس المال.
2. اختيار الموقع. التحقق من حقوق الملكية والنظافة القانونية والحصة.
3. الحجز. توقيع اتفاقية الحجز ودفع الوديعة (عادةً ما تكون 1-2%).
4. عقد البيع. صياغة اتفاقية البيع والشراء مع الشروط والأحكام والتسويات.
5. تحويل الأموال. يجب الإرسال من الخارج مع ملاحظة “لشراء العقارات”.
6. التسجيل لدى دائرة الأراضي. استلام الشانوت – الشهادة الرسمية للملكية.

مناطق الإنشاءات الفعلية

شراء العقارات في بانكوك مهم بشكل خاص في مناطق التنمية النشطة وتطوير وسائل النقل. بانغ سو، وراتشايوثين، وراما 9، ولات فراو هي نقاط نمو جديدة على خريطة سوق العقارات في بانكوك. على مدى السنوات الثلاث الماضية، ارتفعت الأسعار بنسبة 15-22% سنوياً. ويرجع ذلك إلى توسع المترو وبناء الطرق السريعة الجديدة والتطوير الثانوي للمنطقة.

تعمل منطقة راما 9 بنشاط على تطوير مجمعات سكنية ومكاتب وتجارة التجزئة. ويسمح هذا النهج بالاستفادة من تكلفة الإسكان على الفور بسبب بيئة البنية التحتية. تبدأ الأسعار من 3,600 دولار أمريكي للمتر المربع.

الأرض: الحظر والحلول البديلة

لا يمكن للمستثمرين الأجانب امتلاك الأراضي بشكل مباشر، ولكنهم يمارسون عدداً من الحلول القانونية:

• عقد إيجار لمدة 30 عاماً مع خيار التمديد;
• التسجيل لشركة تايلاندية لا يمتلك فيها الأجنبي أكثر من 49 في المائة من الأسهم;
• إنشاءات الثقة المعتمدة من قبل بعض البنوك والمحامين (نادرة).

غالباً ما تكون الشقق والوحدات السكنية مفضلة عند شراء عقار في بانكوك، حيث القيود أقل والوضوح القانوني أعلى.

شراء عقار في بانكوك: الطلب والاتجاهات

تهيمن شريحة الطبقة المتوسطة العليا على المشترين. تخلق العائلات التايلاندية والمهنيون الشباب والأجانب الذين يحملون تأشيرات النخبة التايلاندية طلباً قوياً. المستثمرون الصينيون يشترون العقارات لإعادة البيع. الروس – للإيجار والإقامة الشتوية. اليابانيون – للاستثمارات طويلة الأجل.

الاتجاه السائد في العامين الماضيين هو الاستثمار في عقارات بانكوك في بانج نا وأودوم سوك. هنا ، يشكل تطوير بانكوك مول ومراكز النقل الجديدة عامل جذب طويل الأجل.

ميزات عقد الإيجار: الحسابات والفروق الدقيقة

يفضل معظم الملاك الأجانب استئجار الشقق. وتتراوح أسعار الإيجار من 492 دولاراً إلى 1,233 دولاراً شهرياً، حسب الحي ونوع السكن. وتحقق الإيجارات قصيرة الأجل أعلى دخل، ولكنها تتطلب ترخيصاً. ويُعدّ الاستثمار في المساكن في الأحياء المجاورة لخطوط BTS مربحاً بشكل خاص. يقدّر المستأجرون سهولة الوصول إلى وسائل النقل.

يخضع سوق الإيجار لعقود مدتها 6 أشهر أو أكثر. ويلزم دفع وديعة لمدة شهرين عند إبرام العقد (شهر واحد – وديعة تأمين، وشهر واحد – دفعة مقدمة). عمولة الوكيل هي إيجار شهر واحد. يتم سداد المدفوعات، بما في ذلك المرافق، مباشرةً إلى المالك.

الخاتمة

لم يعد شراء العقارات في بانكوك فكرة غريبة منذ فترة طويلة. فهو أداة لتوليد الدخل النشط، وتنويع العملات، والنمو المستدام لرأس المال. فالمدينة مستمرة في التحول والتوسع وبناء المترو وجذب الاستثمارات. ويصبح كل حي جديد نقطة جذب حيث يصبح الدخول إليه اليوم أكثر ربحية من اللحاق بالركب غداً.

لطالما جذبت تايلاند المستثمرين الأجانب المهتمين بشراء الشقق والفلل والعقارات الأخرى. والأسباب واضحة: الأسعار المعقولة، والسوق المتنامية وإمكانية الحصول على دخل سلبي. ومع ذلك، قد تكون الضرائب على شراء العقارات في تايلاند مفاجأة للعديد من المشترين. فعلى عكس أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية، فإن النظام الضريبي هنا ينطوي على عدد من الفروق الدقيقة، وتختلف المعدلات حسب نوع العقار وشروط الصفقة. ستساعدك مقالتنا على فهم الهيكل الضريبي لتجنب التكاليف غير المتوقعة وحساب ميزانيتك.

الالتزامات الضريبية الرئيسية عند شراء عقار في تايلاند

يجب دفع عدد من الضرائب والرسوم عند إتمام الصفقة. ويختلف المبلغ حسب نوع العقار وقيمة المنزل وحالة البائع.

بالإضافة إلى الضرائب، يواجه مشتري العقار تكاليف إضافية من المهم أن يكون على دراية بها مسبقاً. تشمل الرسوم أثناء شراء عقار في تايلاند ما يلي:

1. الخدمات القانونية. يتراوح متوسط تكلفة الخدمات القانونية من 20,000 إلى 50,000 باهت. يقوم الأخصائي بالتحقق من نظافة المعاملة وإعداد العقد ومرافقة تسجيل العقار.
2. عمولة الوكيل في تايلاند، تبلغ النسبة القياسية لرسوم الوكالة 3-5% من قيمة العقار.
3. ترجمة المستندات وتوثيقها. جميع المعاملات تتم باللغة التايلاندية، لذا فإن الترجمة الرسمية مطلوبة.

وبالنظر إلى هذه التكاليف، سيتمكن المستثمر من وضع ميزانية حكيمة وتجنب التكاليف غير المتوقعة.

ما هي الضرائب الأعلى: التملك الحر أم التملك الحر

عند شراء عقار في تايلاند، يواجه المستثمرون الأجانب خيار التملك الحر أو التملك العقاري. لكلا الخيارين خصائصه الخاصة وآثاره الضريبية التي من المهم أخذها في الاعتبار قبل الالتزام بالصفقة.

التملك الحر: الملكية الكاملة والعبء الضريبي

الخيار المفضل للمستثمرين هو التملك الحر لأنه يمنح الملكية الكاملة للعقار والقدرة على التصرف فيه دون قيود. ويشمل العبء الضريبي لشراء عقار للتملك الحر معايير:

1. رسوم التحويل – 2% من القيمة المساحية للعقار. يدفعها المشتري، ولكن في الممارسة العملية قد يتفق الطرفان على تقاسم التكاليف.
2. رسوم الطوابع – 0.5% من المبلغ المحدد في اتفاقية بيع العقار.
3. ضريبة الأعمال المحددة (SBT) – 3.3%، إذا تم بيع العقار في غضون خمس سنوات من شرائه.

يتم احتساب ضريبة الدخل بشكل فردي بناءً على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع. صيغة الملكية مريحة لأنها تلغي الحاجة إلى تجديد العقد والرسوم السنوية الإضافية. ولكن عند إعادة البيع، يجب مراعاة الضرائب على دخل إعادة البيع.

عقد الإيجار: عقد الإيجار لمدة تزيد عن 30 سنة والفروق الضريبية الدقيقة

إيجار طويل الأجل للأراضي أو الممتلكات غير المنقولة لمدة 30 عاماً مع إمكانية التمديد حتى 90 عاماً. هذا الشكل هو الأكثر شيوعًا بالنسبة للمشترين الأجانب حيث لا يمكن تملك الأراضي من قبل المواطنين الأجانب في تايلاند.

يختلف العبء الضريبي عند اقتناء عقار على عقار على أساس عقاري:

1. ضريبة الإيجار – تُدفع سنوياً ويتم احتسابها بشكل فردي بناءً على شروط العقد وقيمة الإيجار.
2. ضريبة نقل الإيجار – 1.1% على أساس الإيجار لكامل المدة (30 سنة).
3. ضريبة دخل المبيعات – تُطبَّق على إعادة بيع حقوق التملك الإيجاري، ولكنها عادةً ما تكون أقل من ضريبة دخل المبيعات.

وتتمثل الميزة الرئيسية لعقود الإيجار في انخفاض العبء الضريبي الأولي عند الشراء، ولكن الحاجة إلى دفع الضرائب السنوية وصعوبة تجديد عقود الإيجار يمكن أن تكون عيباً خطيراً للاستثمارات العقارية طويلة الأجل.

أيهما أكثر ملاءمة: التملك الحر أو التملك المملوك ملكية مطلقة

يعتمد الاختيار على أهداف المستثمر:

• التملك الحر مناسب لأولئك الذين ينظرون إلى العقار كأصل طويل الأجل ويخططون للعيش فيه أو توريثه عن طريق الميراث;
• غالباً ما يختار المستثمرون الراغبون في تأجير عقار ما عقد الإيجار لأن التكاليف الأولية أقل، ولكن في المستقبل قد تكون هناك صعوبات في تمديد العقد.

على الرغم من أن التملك الحر ينطوي على ضرائب أعلى في مرحلة الشراء، إلا أنه يعفي المالك من مدفوعات الإيجار السنوية. التملك الإيجاري – يتطلب استثماراً أقل في البداية، ولكنه ينطوي على التزام ضريبي مستمر.

عند اختيار شكل ملكية العقار، من المهم مراعاة ليس فقط الضرائب الحالية على شراء عقار في تايلاند، ولكن أيضاً تكاليف الصيانة المستقبلية للعقار.

ما هي الضرائب التي يدفعها مالك العقار في تايلاند

بمجرد شراء العقار، يجب على المالك دفع ضرائب سنوية على المساكن الثانوية في تايلاند وتغطية تكاليف صيانة المرافق. وتشمل التكاليف الرئيسية ما يلي:

1. الضريبة السنوية. بالنسبة للعقارات السكنية، يتراوح المعدل بين 0.3 و0.7% من القيمة المساحية.
2. فواتير الخدمات. متوسط تكلفة الكهرباء – 4-6 باهت لكل كيلوواط، والماء – 20-30 باهت لكل متر مكعب.
3. صيانة المساكن. إذا كان العقار في وحدة سكنية، يجب على المالك دفع تكاليف شركة الإدارة والتنظيف والأمن وإصلاحات البنية التحتية. يبلغ متوسط تكلفة صيانة الوحدات السكنية 40-80 باهت لكل متر مربع شهرياً.

الخاتمة

يمكن أن يكون شراء عقار في تايلاند استثماراً مجزياً، ولكن من المهم مراعاة ضرائب الشراء والتكاليف الإضافية. يمكن أن يساعدك وضع الميزانية المناسبة على تجنب المفاجآت المالية.

الأمر يستحق العناء قبل الشراء:

• التدقيق في العبء الضريبي حسب نوع العقار.
• حساب التكلفة السنوية لصيانة المساكن.
• استشر محامياً وتحقق من جميع شروط الصفقة.

لا تزال تايلاند سوقاً جذابة للمستثمرين، وستتيح لك معرفة خصوصيات وعموميات الضرائب اتخاذ قرار مستنير.