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El mercado inmobiliario de la capital tailandesa hace tiempo que dejó de ser exótico: las cifras hablan más alto que los folletos turísticos. En los últimos cinco años, la demanda de compra de inmuebles en Bangkok ha crecido un 18%. Al mismo tiempo, la mitad de las operaciones las cerraron extranjeros, mientras que los compradores locales pierden poco a poco su primacía. El creciente interés por las rentas de alquiler y la diversificación monetaria está atrayendo a inversores de China, Japón, Singapur y Rusia.

Por qué Bangkok: turismo, alquileres y urbanización

El motor del mercado es un flujo turístico estable y una densa urbanización. La ciudad es una de las tres capitales más visitadas del mundo, con más de 25 millones de visitantes al año. Todo ello refuerza la demanda de alquileres, sobre todo en las zonas de Asoke, Ekkamai y Thonglor. Comprar una propiedad en Bangkok en estas zonas proporciona un rápido retorno de la inversión: una media del 6-8% anual.

El turismo no sólo afecta a los alquileres. Calienta el mercado inmobiliario en Tailandia, aumentando el interés por las inversiones a corto plazo. Los promotores se están adaptando a la demanda de inquilinos, ofreciendo condominios compactos de 28-35 m² a precios tan bajos como 123.000 dólares.

Qué elegir: condominio, piso o casa

Comprar una propiedad en Bangkok puede adoptar muchas formas. La legislación tailandesa sólo concede a los extranjeros el derecho a poseer viviendas en régimen de propiedad absoluta. Y sólo dentro de la cuota del 49% en cada complejo residencial. Por tanto, la principal opción es el condominio.

Características de las formas de propiedad:

• El condominio es una forma legal de propiedad para extranjeros. Fácil de revender, permite alquilar sin restricciones;
• Apartamento: suele ser propiedad en régimen de arrendamiento. Restricciones a la reventa y a la propiedad;
• Una casa con terreno es la excepción, no la regla. La propiedad de la tierra sólo está al alcance de los ciudadanos tailandeses. La alternativa es escriturarla a una empresa tailandesa.

Los compradores que deciden adquirir una propiedad para residencia permanente suelen elegir una casa adosada fuera del centro. Su precio empieza en 179.926 $ y la superficie, a partir de 120 m².

Precios inmobiliarios en Bangkok

La horquilla de precios en el mercado inmobiliario oscila entre 2.050 y 8.220 dólares por metro cuadrado. Las ubicaciones más caras están a lo largo de las líneas BTS y MRT: Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. Comprar incluso un estudio compacto costará al menos 165.000 dólares.

El costo de los nuevos complejos residenciales – alrededor de $ 3.830 / m². En el mercado secundario – alrededor de $ 2.740 / m². En los últimos tres años, el precio de los edificios nuevos ha crecido mucho más rápido: +12%, mientras que el mercado secundario ha registrado un crecimiento de sólo el 4%.

Restricciones para extranjeros: ¿dónde está el truco?

Las restricciones se refieren a dos aspectos: la propiedad del suelo y la asignación de cuotas. La ley prohíbe la propiedad personal del suelo, y la cuota de extranjeros en un condominio se limita al 49% de la superficie habitable total.

Los promotores expiden certificados de cuota. Sin él, es imposible registrar la transacción en el Departamento de Tierras. La excepción es la compra a través de una empresa tailandesa. Este modelo sólo es adecuado para inversores experimentados.

Estrategias de inversión

Las inversiones inmobiliarias en Bangkok ofrecen rendimientos estables con la estrategia adecuada.

Escenarios principales:

1. Arrendamiento rentable. Amortización en 12-14 años con ROI del 6-8%. Mejores barrios: Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Reventa tras la construcción. El crecimiento del valor en la fase de preventa alcanza el 25-30%. Lo principal es elegir un proyecto con un promotor reputado y una buena ubicación.
3. Mejoras y rediseños de viviendas secundarias. Márgenes de hasta el 40% tras una renovación y amueblamiento de calidad.

Comprar una propiedad en Bangkok: ventajas e inconvenientes

La compra de inmuebles ofrece acceso a un mercado estable, pero requiere una comprensión precisa de los riesgos.

Ventajas:

• gran demanda de alquileres en zonas turísticas;
• sencillo proceso de registro de la propiedad;
• La rentabilidad a largo plazo es superior a la de los depósitos bancarios.

Desventajas:

• restricciones a la propiedad de la tierra;
• riesgos de cambio en las transacciones;
• dificultades para solicitar una hipoteca para extranjeros.

Cómo comprar: paso a paso

La compra de propiedades en Bangkok sigue un algoritmo claro:

1. Análisis del mercado. Comparación de emplazamientos, barrios e infraestructuras. Consideración de las perspectivas de alquiler y crecimiento del capital.
2. Selección del emplazamiento. Verificación de los derechos de propiedad, limpieza legal, cuota.
3. Reserva. Firmar el contrato de reserva y pagar el depósito (normalmente entre el 1% y el 2%).
4. Contrato de compraventa. Redacción de un contrato de compraventa con términos, condiciones y liquidaciones.
5. Transferencia de fondos. Es obligatorio enviar desde el extranjero con la nota «para la compra de bienes inmuebles».
6. Registro en el Departamento de Tierras. Recibo de Chanote – el certificado oficial de propiedad.

Zonas de construcción reales

La compra de propiedades en Bangkok es especialmente relevante en las zonas de desarrollo activo y desarrollo del transporte. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 y Lat Phrao son nuevos puntos de crecimiento en el mapa del mercado inmobiliario de Bangkok. En los últimos 3 años, los precios han aumentado entre un 15 y un 22% anual. Esto se debe a la expansión del metro, la construcción de nuevas autopistas y el desarrollo secundario de la zona.

Rama 9 desarrolla activamente complejos con viviendas, oficinas y comercios. Este enfoque permite capitalizar inmediatamente el coste de la vivienda gracias al entorno infraestructural. Los precios empiezan a partir de 3.600 $ por m².

Tierra: prohibición y soluciones

Los inversores extranjeros no pueden poseer tierras directamente, pero practican una serie de soluciones legales:

• arrendamiento por 30 años con opción de prórroga;
• Registro de una empresa tailandesa en la que el extranjero no posea más del 49% de las acciones;
• Construcciones fiduciarias aprobadas por determinados bancos y abogados (poco frecuentes).

A menudo se prefieren pisos y condominios al comprar propiedades en Bangkok, donde hay menos restricciones y la claridad jurídica es mayor.

Comprar una propiedad en Bangkok: demanda y tendencias

El segmento de clase media-alta domina entre los compradores. Las familias tailandesas, los jóvenes profesionales y los extranjeros con visados Elite para Tailandia crean una fuerte demanda. Los inversores chinos compran propiedades para revenderlas. Rusos – para alquiler y residencia de invierno. Japoneses: para inversiones a largo plazo.

La tendencia de los dos últimos años es invertir en propiedades de Bangkok en Bang Na y Udom Suk. Aquí, el desarrollo de Bangkok Mall y los nuevos centros de transporte constituyen un atractivo a largo plazo.

Características del contrato de arrendamiento: cálculos y matices

La mayoría de los propietarios extranjeros prefieren alquilar pisos. Los alquileres oscilan entre 492 y 1.233 dólares al mes, según el barrio y el tipo de vivienda. Los alquileres de corta duración son los que reportan mayores ingresos, pero requieren licencia. Invertir en viviendas en zonas adyacentes a las líneas BTS es especialmente rentable. Los inquilinos aprecian el cómodo acceso al transporte.

El mercado de alquiler se rige por contratos de 6 meses o más. A la conclusión del contrato, se exige un depósito de 2 meses (un mes – fianza, un mes – pago por adelantado). La comisión del agente es de un mes de alquiler. Los pagos, incluidos los servicios públicos, se hacen directamente al propietario.

Conclusión

Comprar una propiedad en Bangkok hace tiempo que dejó de ser una idea exótica. Es una herramienta para la generación activa de ingresos, la diversificación de divisas y el crecimiento sostenible del capital. La ciudad sigue transformándose, expandiéndose, construyendo metros y atrayendo inversiones. Cada nuevo barrio se convierte en un punto de atracción en el que es más rentable entrar hoy que ponerse al día mañana.

Tailandia atrae desde hace tiempo a inversores extranjeros interesados en comprar pisos, chalés y otras propiedades. Las razones son obvias: precios asequibles, un mercado en crecimiento y la posibilidad de obtener ingresos pasivos. Sin embargo, los impuestos que gravan la compra de propiedades en Tailandia pueden sorprender a muchos compradores. A diferencia de Europa y EE.UU., aquí el sistema fiscal presenta una serie de matices, y los tipos varían según el tipo de propiedad y las condiciones de la transacción. Nuestro artículo le ayudará a entender la estructura fiscal para evitar costes inesperados y calcular su presupuesto.

Principales obligaciones fiscales al comprar una propiedad en Tailandia

Al finalizar la transacción hay que pagar una serie de impuestos y tasas. El importe varía en función del tipo de propiedad, el valor de la vivienda y la condición del vendedor.

Además de los impuestos, el comprador de bienes inmuebles se enfrenta a costes adicionales, que es importante conocer de antemano. Las tasas durante la compra de una propiedad en Tailandia incluyen:

1. Servicios jurídicos. El coste medio de los servicios jurídicos oscila entre 20.000 y 50.000 baht. El especialista comprueba la limpieza de la transacción, prepara el contrato y acompaña el registro de la propiedad.
2. Comisión del agente. En Tailandia, la tasa estándar de comisión de agencia es del 3-5% del valor de la propiedad.
3. Traducción y certificación notarial de documentos. Todas las transacciones se realizan en tailandés, por lo que se requieren traducciones oficiales.

Teniendo en cuenta estos costes, el inversor podrá hacer un presupuesto inteligente y evitar costes inesperados.

¿Qué impuestos son más elevados?

Al comprar una propiedad en Tailandia, los inversores extranjeros tienen que elegir entre la propiedad absoluta y la absoluta. Ambas opciones tienen sus propias peculiaridades e implicaciones fiscales, que es importante tener en cuenta antes de comprometerse en una transacción.

Pleno dominio: plena propiedad y carga fiscal

La opción preferida por los inversores es la propiedad absoluta, ya que otorga la plena titularidad del inmueble y la posibilidad de disponer de él sin restricciones. La carga fiscal de la compra de propiedad de dominio absoluto incluye criterios:

1. Tasa de transferencia – 2% del valor catastral de la propiedad. La paga el comprador, pero en la práctica las partes pueden acordar compartir los gastos.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – 0,5% del importe especificado en el contrato de compraventa de la propiedad.
3. Impuesto específico sobre actividades económicas (SBT) – 3,3%, si la propiedad se vende en los cinco años siguientes a su compra.

El impuesto sobre la renta se calcula individualmente en función de la diferencia entre el precio de compra y el de venta. El formato de propiedad es conveniente porque elimina la necesidad de renovar el contrato y las cuotas anuales adicionales. Pero al revender, hay que tener en cuenta los impuestos sobre los ingresos de la reventa.

Arrendamiento: arrendamiento de más de 30 años y matices fiscales

Arrendamiento a largo plazo de terrenos o bienes inmuebles por un plazo de 30 años con posibilidad de prórroga de hasta 90 años. Este formato es el más habitual para los compradores extranjeros, ya que en Tailandia los extranjeros no pueden poseer terrenos.

La carga fiscal es diferente cuando se adquiere una propiedad en régimen de lisholding:

1. Impuesto de alquiler: se paga anualmente y se calcula individualmente en función de las condiciones del contrato y del valor del alquiler.
2. Impuesto de Transferencia de Arrendamiento – 1,1% basado en el alquiler durante todo el plazo (30 años).
3. Impuesto sobre la Renta de las Ventas: se aplica a la reventa de derechos de arrendamiento, pero suele ser inferior al de la propiedad absoluta.

La principal ventaja de un lishold es la menor carga fiscal inicial en el momento de la compra, pero la necesidad de realizar pagos fiscales anuales y la dificultad para renovar los contratos de arrendamiento pueden suponer una seria desventaja para las inversiones inmobiliarias a largo plazo.

¿Qué es más favorable: la propiedad absoluta o la propiedad exclusiva?

La elección depende de los objetivos del inversor:

• La propiedad absoluta es adecuada para quienes consideran el inmueble un activo a largo plazo y tienen previsto vivir en él o transmitirlo por herencia;
• lishold es la opción más elegida por los inversores interesados en alquilar un inmueble, ya que los costes iniciales son menores, pero en el futuro puede haber dificultades para prorrogar el contrato.

Aunque la propiedad absoluta conlleva impuestos más elevados en la fase de compra, exime al propietario del pago de alquileres anuales. Arrendamiento: requiere menos inversión al principio, pero conlleva una carga fiscal continua.

A la hora de elegir un formato de propiedad, es importante tener en cuenta no sólo los impuestos actuales sobre la compra de una propiedad en Tailandia, sino también los costes futuros de mantenimiento de la misma.

Qué impuestos paga un propietario en Tailandia

Una vez adquirida la propiedad, el propietario debe pagar los impuestos anuales sobre la vivienda secundaria en Tailandia y sufragar los gastos de mantenimiento de los servicios públicos. Los principales gastos incluyen:

1. Impuesto anual. Para los inmuebles residenciales, el tipo es del 0,3-0,7% del valor catastral.
2. Facturas de servicios públicos. Coste medio de la electricidad: 4-6 baht por kW; agua: 20-30 baht por metro cúbico.
3. Mantenimiento de la vivienda. Si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal, el propietario tiene que pagar a la empresa gestora, la limpieza, la seguridad y las reparaciones de la infraestructura. El coste medio del mantenimiento de un condominio es de 40-80 baht por metro cuadrado al mes.

Conclusión

Comprar una propiedad en Tailandia puede ser una inversión rentable, pero es importante tener en cuenta los impuestos de compra y los costes adicionales. Un presupuesto adecuado puede ayudarle a evitar sorpresas financieras.

Antes de comprar, debería:

• Examinar la carga fiscal en función del tipo de propiedad.
• calcular el coste anual del mantenimiento de la vivienda.
• consulta a un abogado y comprueba todas las condiciones del acuerdo.

Tailandia sigue siendo un mercado atractivo para los inversores y conocer los entresijos de la fiscalidad le permitirá tomar una decisión con conocimiento de causa.