Les dernières nouvelles, des critiques et des informations utiles

Le marché immobilier de la capitale thaïlandaise a cessé depuis longtemps d’être exotique – les chiffres sont plus éloquents que les brochures touristiques. Au cours des cinq dernières années, la demande d’achat de biens immobiliers à Bangkok a augmenté de 18 %. Dans le même temps, la moitié des transactions ont été conclues par des ressortissants étrangers, tandis que les acheteurs locaux perdent peu à peu leur primauté. L’intérêt croissant pour les revenus locatifs et la diversification des devises amène les investisseurs chinois, japonais, singapouriens et russes sur le devant de la scène.

Pourquoi Bangkok : tourisme, location et urbanisation

Le moteur du marché est un flux touristique stable et une urbanisation dense. La ville est l’une des trois capitales les plus visitées au monde, avec plus de 25 millions de visiteurs par an. Tous ces éléments renforcent la demande de location, en particulier dans les quartiers d’Asoke, d’Ekkamai et de Thonglor. L’achat d’un bien immobilier à Bangkok dans ces quartiers offre un retour sur investissement rapide – en moyenne de 6 à 8 % par an.

Le tourisme n’affecte pas seulement les locations. Il réchauffe le marché de l’immobilier en Thaïlande, augmentant l’intérêt pour les investissements à court terme. Les promoteurs s’adaptent à la demande des locataires en proposant des condominiums compacts de 28 à 35 m² à des prix aussi bas que 123 000 dollars.

Que choisir : condominium, appartement ou maison ?

L’achat d’une propriété à Bangkok peut prendre plusieurs formes. La loi thaïlandaise ne donne aux étrangers le droit de posséder un logement que sous la forme d’une propriété libre. Et seulement dans la limite d’un quota de 49 % dans chaque complexe résidentiel. Le principal choix est donc la copropriété.

Caractéristiques des formes de propriété :

• Un condominium est une forme légale de propriété pour les étrangers. Facile à revendre, il permet de louer sans restrictions ;
• appartement – le plus souvent propriété d’un bailleur. Restrictions sur la revente et la propriété ;
• Une maison avec un terrain est l’exception, et non la règle. La propriété foncière n’est accessible qu’aux ressortissants thaïlandais. L’autre solution consiste à le céder à une société thaïlandaise.

Les acheteurs qui décident d’acquérir une propriété pour y résider en permanence choisissent souvent une maison de ville en dehors du centre. Leur prix commence à 179 926 $ et leur superficie à partir de 120 m².

Prix de l’immobilier à Bangkok

La fourchette de prix sur le marché de l’immobilier varie de 2 050 à 8 220 dollars le mètre carré. Les emplacements les plus chers se trouvent le long des lignes BTS et MRT : Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. L’achat d’un studio, même compact, coûte au moins 165 000 dollars.

Le coût des nouveaux complexes résidentiels est d’environ 3 830 $/m². Sur le marché secondaire, il est d’environ 2 740 $/m². Au cours des trois dernières années, les prix des nouveaux bâtiments ont augmenté sensiblement plus vite : +12%, alors que le marché secondaire n’a connu qu’une croissance de 4%.

Restrictions pour les étrangers : où est le piège ?

Les restrictions portent sur deux aspects : la propriété foncière et l’attribution de quotas. La loi interdit la propriété foncière personnelle et le quota d’étrangers dans un condominium est limité à 49 % de la surface habitable totale.

Les promoteurs délivrent des certificats de quota. Sans ce certificat, il est impossible d’enregistrer la transaction auprès du Land Department. L’exception est l’achat par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise. Ce modèle ne convient qu’aux investisseurs expérimentés.

Stratégies d’investissement

Les investissements immobiliers à Bangkok offrent des rendements stables avec la bonne stratégie.

Principaux scénarios :

1. Bail rentable. Amortissement en 12-14 ans avec un retour sur investissement de 6-8%. Meilleurs quartiers : Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Revente après construction. La croissance de la valeur au stade de la prévente atteint 25 à 30 %. L’essentiel est de choisir un projet avec un promoteur réputé et un bon emplacement.
3. Amélioration et réaménagement des logements secondaires. Marges jusqu’à 40 % après une rénovation et un aménagement de qualité.

Acheter une propriété à Bangkok : avantages et inconvénients

L’achat d’un bien immobilier permet d’accéder à un marché stable, mais nécessite une bonne compréhension des risques.

Avantages :

• la forte demande de locations dans les zones touristiques ;
• la simplicité du processus d’enregistrement de la propriété ;
• les rendements à long terme sont supérieurs à ceux des dépôts bancaires.

Inconvénients :

• des restrictions sur la propriété foncière ;
• les risques de change dans les transactions ;
• les difficultés liées à la demande d’un prêt hypothécaire pour les étrangers.

Comment acheter : un scénario étape par étape

L’achat d’une propriété à Bangkok suit un algorithme précis :

1. Analyse de marché. Comparaison des sites, des quartiers et des infrastructures. Examen des perspectives de location et de croissance du capital.
2. Sélection du site. Vérification des droits de propriété, de la propreté juridique et des quotas.
3. Réservation. Signature du contrat de réservation et paiement de l’acompte (généralement 1 à 2 %).
4. Contrat de vente. Rédaction d’un contrat de vente et d’achat avec les termes, les conditions et les règlements.
5. Transfert de fonds. Il est obligatoire d’envoyer de l’étranger avec la mention « pour l’achat d’un bien immobilier ».
6. Enregistrement auprès du service foncier. Réception du Chanote – le certificat officiel de propriété.

Zones de construction effectives

L’achat d’une propriété à Bangkok est particulièrement pertinent dans les zones de développement actif et de développement des transports. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 et Lat Phrao sont de nouveaux points de croissance sur la carte du marché immobilier de Bangkok. Au cours des trois dernières années, les prix ont augmenté de 15 à 22 % par an. Cela est dû à l’expansion du métro, à la construction de nouvelles autoroutes et au développement secondaire de la zone.

Rama 9 développe activement des complexes à usage mixte comprenant des logements, des bureaux et des commerces. Cette approche permet de capitaliser immédiatement le coût du logement grâce à l’environnement infrastructurel. Les prix commencent à partir de 3 600 dollars le m².

Terre : interdiction et solutions de contournement

Les investisseurs étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres, mais ils ont recours à un certain nombre de solutions juridiques :

• pour une durée de 30 ans avec une option de prolongation ;
• Enregistrement d’une société thaïlandaise dont l’étranger ne détient pas plus de 49 % des parts ;
• Les constructions fiduciaires approuvées par certaines banques et certains avocats (rares).

Les appartements et les condominiums sont souvent privilégiés lors de l’achat d’un bien immobilier à Bangkok, où les restrictions sont moins nombreuses et la clarté juridique plus grande.

Acheter une propriété à Bangkok : demande et tendances

Le segment de la classe moyenne-supérieure domine parmi les acheteurs. Les familles thaïlandaises, les jeunes professionnels et les étrangers titulaires d’un visa Elite Thaïlande créent une forte demande. Les investisseurs chinois achètent des biens pour les revendre. Les Russes – pour la location et la résidence d’hiver. Les Japonais – pour des investissements à long terme.

La tendance de ces deux dernières années est d’investir dans des biens immobiliers à Bang Na et Udom Suk. Ici, le développement du Bangkok Mall et des nouveaux centres de transport constitue un attrait à long terme.

Caractéristiques du bail : calculs et nuances

La plupart des propriétaires étrangers préfèrent louer des appartements. Les loyers varient de 492 à 1 233 dollars par mois, selon le quartier et le type de logement. Les locations à court terme sont celles qui rapportent le plus, mais elles nécessitent une licence. Il est particulièrement lucratif d’investir dans des logements situés dans des quartiers adjacents aux lignes BTS. Les locataires apprécient la facilité d’accès aux transports.

Le marché de la location est régi par des contrats de 6 mois ou plus. Un dépôt de garantie de deux mois est exigé à la conclusion du contrat (un mois de dépôt de garantie, un mois de paiement anticipé). La commission de l’agent correspond à un mois de loyer. Les paiements, y compris les charges, sont effectués directement au propriétaire.

Conclusion

L’achat d’une propriété à Bangkok est depuis longtemps plus qu’une idée exotique. Il s’agit d’un outil permettant de générer des revenus, de diversifier les devises et d’assurer une croissance durable du capital. La ville continue de se transformer, de s’étendre, de construire des métros et d’attirer les investissements. Chaque nouveau quartier devient un point d’attraction où il est plus rentable d’entrer aujourd’hui que de rattraper le retard pris demain.

La Thaïlande attire depuis longtemps les investisseurs étrangers désireux d’acheter des appartements, des villas et d’autres biens immobiliers. Les raisons sont évidentes : des prix abordables, un marché en pleine croissance et la possibilité d’obtenir des revenus passifs. Cependant, les taxes sur les achats immobiliers en Thaïlande peuvent surprendre de nombreux acheteurs. Contrairement à l’Europe et aux États-Unis, le système fiscal thaïlandais comporte un certain nombre de nuances et les taux varient en fonction du type de bien et des conditions de la transaction. Notre article vous aidera à comprendre la structure fiscale afin d’éviter les coûts inattendus et de calculer votre budget.

Principales obligations fiscales lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande

Un certain nombre de taxes et de frais doivent être payés lors de la finalisation de la transaction. Leur montant varie en fonction du type de bien, de la valeur du logement et du statut du vendeur.

Outre les taxes, l’acheteur d’un bien immobilier doit faire face à des coûts supplémentaires qu’il est important de connaître à l’avance. Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande sont les suivants :

1. Services juridiques. Le coût moyen des services juridiques varie entre 20 000 et 50 000 bahts. Le spécialiste vérifie la régularité de la transaction, prépare le contrat et accompagne l’enregistrement de la propriété.
2. Commission de l’agent. En Thaïlande, le taux standard de la commission d’agence est de 3 à 5 % de la valeur du bien.
3. Traduction et authentification de documents. Toutes les transactions étant effectuées en thaïlandais, des traductions officielles sont nécessaires.

En tenant compte de ces coûts, l’investisseur sera en mesure d’établir un budget judicieux et d’éviter les coûts imprévus.

Quelles sont les taxes les plus élevées : la propriété libre ou la propriété concédée ?

Lorsqu’ils achètent un bien immobilier en Thaïlande, les investisseurs étrangers ont le choix entre la propriété libre et la propriété foncière. Ces deux options présentent des particularités et des implications fiscales qu’il est important de prendre en compte avant de s’engager dans une transaction.

Propriété libre : pleine propriété et charge fiscale

L’option préférée des investisseurs est la pleine propriété, car elle confère la pleine propriété du bien et la possibilité de l’aliéner sans restrictions. La charge fiscale liée à l’achat d’un bien en pleine propriété comprend des critères :

1. Droits de mutation – 2 % de la valeur cadastrale de la propriété. Il est payé par l’acheteur, mais dans la pratique, les parties peuvent convenir de partager les coûts.
2. Droit de timbre – 0,5 % du montant spécifié dans le contrat de vente.
3. Taxe professionnelle spécifique (TPS) – 3,3 %, si le bien est vendu dans les cinq ans suivant son achat.

L’impôt sur le revenu est calculé individuellement sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. La forme de propriété est pratique car elle élimine la nécessité de renouveler le contrat et les frais annuels supplémentaires. Mais en cas de revente, il faut tenir compte de l’impôt sur les revenus de la revente.

Location : bail de plus de 30 ans et nuances fiscales

Location à long terme de terrains ou de biens immobiliers pour une durée de 30 ans avec possibilité d’extension jusqu’à 90 ans. Cette formule est la plus courante pour les acheteurs étrangers, car les ressortissants étrangers ne peuvent pas être propriétaires d’un terrain en Thaïlande.

La charge fiscale est différente lors de l’acquisition d’un bien immobilier sur la base d’un holding :

1. Taxe de location – payable annuellement et calculée individuellement en fonction des termes du contrat et de la valeur locative.
2. Taxe sur les transferts de bail – 1,1 % sur la base du loyer pendant toute la durée du bail (30 ans).
3. Taxe sur le revenu des ventes – elle s’applique à la revente des droits de bail, mais elle est généralement moins élevée que pour les droits de pleine propriété.

Le principal avantage d’un contrat de location est la réduction de la charge fiscale initiale à l’achat, mais la nécessité de payer des impôts annuels et la difficulté de renouveler les contrats de location peuvent constituer un sérieux inconvénient pour les investissements immobiliers à long terme.

Qu’est-ce qui est le plus favorable : la pleine propriété ou la propriété partielle ?

Le choix dépend des objectifs de l’investisseur :

• La propriété libre convient à ceux qui considèrent le bien comme un actif à long terme et qui prévoient d’y vivre ou de le transmettre par héritage ;
• Le lishold est plus souvent choisi par les investisseurs intéressés par la location d’un bien immobilier, car les coûts initiaux sont moins élevés, mais à l’avenir, il peut être difficile de prolonger le contrat.

Bien que la pleine propriété implique des taxes plus élevées au moment de l’achat, elle dispense le propriétaire de payer des loyers annuels. La location foncière – nécessite moins d’investissement au départ, mais entraîne une obligation fiscale permanente.

Lors du choix d’un mode de propriété, il est important de prendre en compte non seulement les taxes actuelles sur l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, mais aussi les coûts d’entretien futurs du bien.

Quelles sont les taxes payées par un propriétaire en Thaïlande ?

Une fois la propriété achetée, le propriétaire doit payer les taxes annuelles sur les logements secondaires en Thaïlande et couvrir les frais d’entretien des services publics. Les principaux coûts sont les suivants :

1. Taxe annuelle. Pour les propriétés résidentielles, le taux est de 0,3 à 0,7 % de la valeur cadastrale.
2. Factures de services publics. Coût moyen de l’électricité – 4-6 bahts par kW, de l’eau – 20-30 bahts par mètre cube.
3. Entretien du logement. Si le bien se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit payer la société de gestion, le nettoyage, la sécurité et les réparations de l’infrastructure. Le coût moyen de l’entretien d’un condominium est de 40 à 80 bahts par mètre carré et par mois.

Conclusion

L’achat d’une propriété en Thaïlande peut être un investissement intéressant, mais il est important de tenir compte des taxes d’achat et des coûts supplémentaires. Une bonne budgétisation peut vous aider à éviter les surprises financières.

Cela vaut la peine de vérifier avant d’acheter :

• examiner la charge fiscale en fonction du type de propriété.
• calculer le coût annuel de l’entretien du logement.
• consulter un avocat et vérifier tous les termes de l’accord.

La Thaïlande reste un marché attractif pour les investisseurs et le fait de connaître les tenants et les aboutissants de la fiscalité vous permettra de prendre une décision en connaissance de cause.