Laatste nieuws, recensies en nuttige informatie

De huizenmarkt in de Thaise hoofdstad is al lang niet meer exotisch – de cijfers spreken meer dan toeristische brochures. In de afgelopen vijf jaar is de vraag naar onroerend goed in Bangkok met 18% gestegen. Tegelijkertijd werd de helft van de transacties gesloten door buitenlanders, terwijl lokale kopers geleidelijk hun voorrang verliezen. De groeiende belangstelling voor huurinkomsten en valutadiversificatie brengt investeerders uit China, Japan, Singapore en Rusland naar de voorgrond.

Waarom Bangkok: toerisme, verhuur en verstedelijking

De motor van de markt is een stabiele toeristenstroom en dichte verstedelijking. De stad staat in de top drie van meest bezochte hoofdsteden ter wereld, met meer dan 25 miljoen bezoekers per jaar. Dit alles versterkt de vraag naar huurwoningen, vooral in de gebieden Asoke, Ekkamai en Thonglor. Het kopen van onroerend goed in Bangkok in deze gebieden levert een snel rendement op – gemiddeld 6-8% per jaar.

Toerisme beïnvloedt niet alleen de verhuur. Het warmt de vastgoedmarkt in Thailand op, waardoor de belangstelling voor kortetermijninvesteringen toeneemt. Ontwikkelaars passen zich aan de vraag van huurders aan en bieden compacte appartementen van 28-35 m² voor prijzen vanaf $123.000.

Wat moet je kiezen: appartement, flat of huis?

Het kopen van onroerend goed in Bangkok kan op vele manieren. De Thaise wet geeft buitenlanders alleen het recht om een huis te bezitten op basis van eigendom. En alleen binnen de quota van 49% in elk wooncomplex. De belangrijkste keuze is daarom een condominium.

Kenmerken van eigendomsvormen:

• Een condominium is een wettelijke eigendomsvorm voor buitenlanders. Gemakkelijk door te verkopen, maakt verhuur zonder beperkingen mogelijk;
• appartement – meestal eigendom van een erfpachter. Beperkingen op wederverkoop en eigendom;
• Een huis met grond is de uitzondering, niet de regel. Grondbezit is alleen beschikbaar voor Thaise burgers. Het alternatief is om het te verpanden aan een Thais bedrijf.

Kopers die besluiten een huis te kopen voor permanente bewoning kiezen vaak voor een stadswoning buiten het centrum. Hun prijs begint bij 179.926 dollar en de oppervlakte begint bij 120 m².

Huizenprijzen in Bangkok

De prijsklasse op de huizenmarkt varieert van $2.050 tot $8.220 per vierkante meter. De duurste locaties liggen langs de BTS- en MRT-lijnen: Sukhumvit, Silom, Phrom Phong. Zelfs het kopen van een compacte studio kost minstens 165.000 dollar.

De kosten van nieuwe wooncomplexen – ongeveer $ 3.830/m². Op de secundaire markt – ongeveer $ 2.740/m². In de afgelopen drie jaar zijn nieuwe gebouwen veel sneller in prijs gestegen: +12%, terwijl de secundaire markt een groei van slechts 4% liet zien.

Beperkingen voor buitenlanders: waar zit het addertje?

De beperkingen hebben betrekking op twee aspecten – grondbezit en de toewijzing van quota. De wet verbiedt persoonlijk grondbezit en het quotum voor buitenlanders in een condominium is beperkt tot 49 procent van het totale woonoppervlak.

Projectontwikkelaars geven quota certificaten uit. Zonder dit certificaat is registratie van de transactie bij het Land Department onmogelijk. De uitzondering is kopen via een Thais bedrijf. Dit model is alleen geschikt voor ervaren investeerders.

Beleggingsstrategieën

Bangkok vastgoedbeleggingen laten stabiele rendementen zien met de juiste strategie.

Belangrijkste scenario’s:

1. Winstgevende lease. Terugverdientijd 12-14 jaar met ROI van 6-8%. Beste buurten: Sukhumvit, Sathorn, Ratchada.
2. Wederverkoop na de bouw. De waardegroei in de voorverkoopfase bedraagt 25-30%. Het belangrijkste is om een project te kiezen met een gerenommeerde ontwikkelaar en een goede locatie.
3. Verbetering en herinrichting van secundaire huisvesting. Marges tot 40% na kwaliteitsrenovatie en inrichting.

Een huis kopen in Bangkok: voor- en nadelen

Het kopen van onroerend goed biedt toegang tot een stabiele markt, maar vereist een goed begrip van de risico’s.

Voordelen:

• grote vraag naar huurwoningen in toeristische gebieden;
• eenvoudig proces van eigendomsregistratie;
• langetermijnrendementen hoger zijn dan bankdeposito’s.

Nadelen:

• beperkingen op landeigendom;
• valutarisico’s bij transacties;
• moeilijkheden bij het aanvragen van een hypotheek voor buitenlanders.

Hoe te kopen: een stap-voor-stap scenario

Het kopen van onroerend goed in Bangkok volgt een duidelijk algoritme:

1. Marktanalyse. Vergelijking van locaties, buurten, infrastructuur. Overweging van huurvooruitzichten en kapitaalgroei.
2. Locatie selecteren. Verificatie van eigendomsrechten, wettelijke netheid, quota.
3. Reserveren. Het ondertekenen van de reserveringsovereenkomst en het betalen van de aanbetaling (meestal 1-2%).
4. Koopcontract. Opstellen van een koopovereenkomst met voorwaarden, bepalingen en regelingen.
5. Overschrijving van fondsen. Het is verplicht om vanuit het buitenland te verzenden met de aantekening “voor de aankoop van onroerend goed”.
6. Registratie bij het Land Department. Ontvangst van Chanote – het officiële certificaat van eigendom.

Werkelijke bouwzones

Het kopen van onroerend goed in Bangkok is vooral relevant in gebieden met actieve ontwikkeling en transportontwikkeling. Bang Sue, Ratchayothin, Rama 9 en Lat Phrao zijn nieuwe groeipunten op de kaart van de onroerendgoedmarkt in Bangkok. In de afgelopen 3 jaar zijn de prijzen met 15-22% per jaar gestegen. Dit is te danken aan de uitbreiding van de metro, de aanleg van nieuwe snelwegen en de secundaire ontwikkeling van het gebied.

Rama 9 ontwikkelt actief complexen met woningen, kantoren en winkels. Deze aanpak maakt het mogelijk om onmiddellijk te profiteren van de kosten van huisvesting dankzij de infrastructurele omgeving. Prijzen beginnen vanaf $3.600 per m².

Land: verbod en omwegen

Buitenlandse investeerders kunnen niet rechtstreeks land bezitten, maar maken gebruik van een aantal wettelijke oplossingen:

• lease voor 30 jaar met een optie tot verlenging;
• Registratie voor een Thais bedrijf waar de buitenlander niet meer dan 49 procent van de aandelen bezit;
• Trustconstructies goedgekeurd door bepaalde banken en advocaten (zeldzaam).

Flats en condominiums hebben vaak de voorkeur bij het kopen van onroerend goed in Bangkok, waar minder beperkingen zijn en de juridische duidelijkheid groter is.

Vastgoed kopen in Bangkok: vraag en trends

Het segment van de middenklasse domineert onder de kopers. Thaise gezinnen, jonge professionals en buitenlanders met een Thailand Elite-visum creëren een sterke vraag. Chinese investeerders kopen onroerend goed voor de wederverkoop. Russen – voor verhuur en overwintering. Japanners – voor langetermijninvesteringen.

De trend van de afgelopen twee jaar is om te investeren in Bangkok onroerend goed in Bang Na en Udom Suk. Hier vormen de ontwikkeling van Bangkok Mall en nieuwe transportknooppunten een langetermijnaantrekkingskracht.

Kenmerken van de lease: berekeningen en nuances

De meeste buitenlandse eigenaren geven de voorkeur aan het huren van flats. De huurprijzen variëren van $492 tot $1.233 per maand, afhankelijk van de buurt en het type woning. Korte termijn verhuur levert de hoogste inkomsten op, maar hiervoor is een vergunning nodig. Investeren in woningen in buurten die grenzen aan BTS-lijnen is bijzonder lucratief. Huurders hechten waarde aan gemakkelijke toegang tot vervoer.

De huurmarkt wordt beheerst door contracten van 6 maanden of langer. Bij het afsluiten van het contract wordt een borg van 2 maanden gevraagd (een maand borg, een maand vooruitbetaling). De makelaarscommissie bedraagt een maand huur. Betalingen, inclusief nutsvoorzieningen, worden rechtstreeks aan de eigenaar gedaan.

Conclusie

Het kopen van onroerend goed in Bangkok is al lang geen exotisch idee meer. Het is een middel om actief inkomsten te genereren, valuta te diversifiëren en duurzame kapitaalgroei te realiseren. De stad blijft transformeren, uitbreiden, metro’s bouwen en investeringen aantrekken. Elke nieuwe wijk wordt een aantrekkingspunt waar het winstgevender is om er vandaag in te stappen dan om het morgen in te halen.

Thailand trekt al lang buitenlandse investeerders aan die geïnteresseerd zijn in het kopen van appartementen, villa’s en ander onroerend goed. De redenen liggen voor de hand: betaalbare prijzen, een groeiende markt en de mogelijkheid van passief inkomen. De belastingen op de aankoop van onroerend goed in Thailand kunnen voor veel kopers echter als een verrassing komen. In tegenstelling tot Europa en de VS kent het belastingstelsel hier een aantal nuances, en de tarieven variëren afhankelijk van het type woning en de voorwaarden van de transactie. Ons artikel helpt je de belastingstructuur te begrijpen om onverwachte kosten te vermijden en je budget te berekenen.

Belangrijkste belastingverplichtingen bij het kopen van een huis in Thailand

Er moeten een aantal belastingen en vergoedingen worden betaald wanneer de transactie is afgerond. Het bedrag varieert afhankelijk van het type woning, de waarde van de woning en de status van de verkoper.

Naast belastingen krijgt een koper van een huis te maken met extra kosten waarvan het belangrijk is om van tevoren op de hoogte te zijn. Kosten bij de aankoop van onroerend goed in Thailand zijn onder andere:

1. Juridische diensten. De gemiddelde kosten van juridische diensten variëren van 20.000 tot 50.000 baht. De specialist controleert of de transactie correct verloopt, bereidt het contract voor en begeleidt de registratie van het onroerend goed.
2. Commissie van de agent. In Thailand is de standaard makelaarscourtage 3-5% van de waarde van het onroerend goed.
3. Vertaling en notarisatie van documenten. Alle transacties zijn in het Thais, dus officiële vertalingen zijn vereist.

Rekening houdend met deze kosten kan de investeerder verstandig budgetteren en onverwachte kosten vermijden.

Welke belastingen zijn hoger: eigen grond of erfpacht?

Bij het kopen van onroerend goed in Thailand hebben buitenlandse investeerders de keuze uit verschillende eigendomsvormen: freehold en lishold. Beide opties hebben hun eigen bijzonderheden en belastingimplicaties die belangrijk zijn om te overwegen voordat je een transactie aangaat.

Freehold: volledig eigendom en belastingdruk

De voorkeursoptie voor investeerders is eigendom van het huis, omdat het volledige eigendom van het huis geeft en de mogelijkheid om het zonder beperkingen te verkopen. De belastingdruk bij het kopen van onroerend goed op eigen grond omvat criteria:

1. Overdrachtsbelasting – 2% van de kadastrale waarde van het eigendom. Deze wordt betaald door de koper, maar in de praktijk kunnen de partijen overeenkomen om de kosten te delen.
2. Zegelrecht – 0,5% van het bedrag dat is vastgelegd in de verkoopovereenkomst van het onroerend goed.
3. Specifieke Bedrijfsbelasting (SBT) – 3,3%, als het pand binnen vijf jaar na aankoop wordt verkocht.

De inkomstenbelasting wordt individueel berekend op basis van het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. De eigendomsvorm is handig omdat het contract niet hoeft te worden verlengd en er geen extra jaarlijkse kosten zijn. Maar bij doorverkoop moet er rekening worden gehouden met belastingen op inkomsten uit doorverkoop.

Leasehold: 30+ jaar lease en fiscale nuances

Langdurige lease van grond of onroerend goed voor een periode van 30 jaar met uitzicht op verlenging tot 90 jaar. Deze vorm is het meest gebruikelijk voor buitenlandse kopers omdat grond in Thailand niet in het bezit mag zijn van buitenlanders.

De belastingdruk is anders als je een huis koopt op een lisholding:

1. Huurbelasting – jaarlijks te betalen en individueel berekend op basis van de voorwaarden van het contract en de huurwaarde.
2. Overdrachtsbelasting – 1,1% gebaseerd op de huur voor de gehele looptijd (30 jaar).
3. Omzetbelasting – is van toepassing op de doorverkoop van erfpachtrechten, maar is over het algemeen lager dan bij vrije eigendom.

Het belangrijkste voordeel van een lishold is de lagere initiële belastingdruk bij aankoop, maar de noodzaak om jaarlijks belasting te betalen en de moeilijkheid om lease-overeenkomsten te verlengen kunnen een serieus nadeel zijn voor langetermijninvesteringen in onroerend goed.

Wat is gunstiger: eigen grond of erfpacht?

De keuze hangt af van de doelstellingen van de belegger:

• Eigendom is geschikt voor mensen die het pand zien als een langetermijnbezit en van plan zijn om erin te gaan wonen of het pand door te geven door erfenis;
• lishold wordt vaker gekozen door investeerders die een woning willen huren, omdat de initiële kosten lager zijn, maar in de toekomst kunnen er problemen ontstaan bij het verlengen van het contract.

Hoewel het eigendomsrecht hogere belastingen met zich meebrengt bij de aankoop, is de eigenaar vrijgesteld van jaarlijkse huurbetalingen. Erfpacht – vereist minder investering in het begin, maar brengt een doorlopende belastingverplichting met zich mee.

Bij het kiezen van een eigendomsvorm is het belangrijk om niet alleen rekening te houden met de huidige belastingen op het kopen van een woning in Thailand, maar ook met de toekomstige onderhoudskosten van de woning.

Welke belastingen betaalt een huiseigenaar in Thailand?

Zodra de woning is gekocht, moet de eigenaar de jaarlijkse belastingen op secundaire huisvesting in Thailand betalen en de onderhoudskosten van nutsvoorzieningen dekken. De belangrijkste kosten zijn:

1. Jaarlijkse belasting. Voor woningen is het tarief 0,3-0,7% van de kadastrale waarde.
2. Energierekeningen. Gemiddelde kosten voor elektriciteit – 4-6 baht per kW, water – 20-30 baht per kubieke meter.
3. Onderhoud van woningen. Als de woning zich in een condominium bevindt, moet de eigenaar betalen voor het beheerbedrijf, de schoonmaak, de beveiliging en reparaties aan de infrastructuur. De gemiddelde onderhoudskosten van een condominium zijn 40-80 baht per vierkante meter per maand.

Conclusie

Het kopen van onroerend goed in Thailand kan een waardevolle investering zijn, maar het is belangrijk om rekening te houden met aankoopbelastingen en bijkomende kosten. Een goede budgettering kan je helpen om financiële verrassingen te voorkomen.

Het is de moeite waard voordat je koopt:

• de belastingdruk onderzoeken, afhankelijk van het type woning.
• bereken de jaarlijkse kosten voor het onderhoud van de huisvesting.
• raadpleeg een advocaat en controleer alle voorwaarden van de deal.

Thailand blijft een aantrekkelijke markt voor investeerders en als je de ins en outs van belastingen kent, kun je een weloverwogen beslissing nemen.